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第三部分 土地估價報告改錯題

土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

第一部分總述

1.估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。

2.估價依據中，“××省關于土地 管理 的法律、法規”提法太籠統，未說明與本次評估有關的法律、法規是哪些。

3.估價定義中，未說明是什么權利的土地價格。

4.估價結果中，缺少樓面地價。

5.缺少《估價結果一覽表》。

6.需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

7.土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。

8.土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。

9.建筑物狀況描述不詳。

10.地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。

第三部分 土地估價

11.估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。

12.未說明估價方法選擇的依據。

13.收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。

14.未說明客觀租金計算方法的選擇依據。

15.折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應為已使用年限加上尚可使用年限。

16.出租總費用中漏計稅費項目。

17.未說明綜合還原率確定的過程及依據。

18.總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

19.收益還原法估價結果無單位地價。

20.市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。

21.市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。

22.比較因素中還應有容積率等的修正。

23.未說明地價指數的來源依據。

24.估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數不一致。

25.未說明由3個比準價格確定 土地 單位面積地價的方法及原因。

26.地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數，實際計算則采用的

是加權平均數。

27.地價的確定中，估價結果無大寫。

第四部分附錄

28.缺少估價對象房屋產權證。

29.缺少估價對象位置示意圖。

30.缺少估價機構工商營業執照。

31.報告的文字描述不夠規范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較。

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（責任編輯：中大編輯）

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