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我國土地價格理論的發展歷史

20世紀80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發展逐步發展形成，在馬克思地租理論的基礎上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。發展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導我國的土地使用制度改革與實踐，中國的土地估價制度的確立，形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術標準，土地估價已經成為一項法律制度，成為土地市場的一個必不可少的環節。《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》作為國家標準已經正式實施;《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價規程》三個規程也已經作為行業標準發布，為建立農用地估價制度奠定了基礎。

影響地價的一般因素

一般因素是指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，是影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素會影響土地價格的整體水平，是決定各個地塊土地價格的基礎。包括：

1、土地制度：是指在特定的社會經濟條件下土地關系的總稱，是一個國家人地關系的法定結合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社會形態中最重要、最基本的制度，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

2、住房制度：住房制度改革是我國經濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮居民住房保障體制的改革，包括改革住房建設投資體制、改革住房建設、分配、維修、管理體制、改革住房分配體制、建立雙軌制的住房供應體系、建立住房公積金制度、建立政策性和商業性并存的住房信貸體系，發展住房金融和住房保險、建立規范化的房地產交易市場等，從而促進了房地產投資的良性循環，推動了地價的合理實現。

3、城市規劃：城市規劃對城市的性質、功能及宏觀區位產生決定性影響，這在整體上影響城市地價水平。城市規劃對用途、容積率和建筑密度的規定，很大程度上對地價產生影響;土地因其用途和利用強度的不同會具有不同的收益能力，同一塊土地在用于商業、住宅和工業時的地價有很大的差異，一般商業用地效益最高。

4、相關政策：主要有房地產開發政策、地價政策、稅收政策等，對地價會產生較大影響。高地價政策意味著政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導致地價水平的下跌或停滯;地價管理政策也影響著房地產投資者的投資興趣，從而影響地價的高低;稅收政策通過增加稅賦，會使居民和企業的儲蓄減少，從而減少社會投資，降低經濟增長幅度，企業無力或不想擴大投資，促使土地需求降低，土地價格降低。

5、人口狀況：人口狀態是最主要的社會經濟因素，對地價的影響很大，主要包括：人口密度、人口素質和家庭人口構成等。人口密度通常提高時，使土地需求上升，導致地價上漲。人口素質一般對住宅用地價格的有較大影響。人口素質高的住宅區通常社會秩序較為安定，受教育程度和文化素養群體集中，環境整潔優雅，更適宜人們選擇居住，引起該類住宅區需求增加，促使地價上漲。隨著社會經濟的發展，家庭人口構成逐步由大家庭模式向以夫妻為中心的小家庭模式轉變，家庭結構越來越小，家庭數量相應增多，對住宅的需求增加，導致住宅用地價格上漲。

6、社會發展和安定狀況：社會穩定，房地產投資相對來說風險小，收益大，資金可以按預期的目標在預期期限內得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。

7、城鎮發展過程：隨著經濟的發展，城鎮化進程的加快，會增加對建設用地的需求，提高城鎮土地價格水平，另外，城市化發展越快，就業機會就多，人口遷入就大，城鎮人口分布就越密集，地價漲幅也會相應較大。

8、國際經濟狀況：世界經濟逐步向一體化、多元化發展，任何一個國家經濟都不可能脫離世界經濟而快速發展，隨著國家間、經濟區域集團間經貿關系的逐漸密切，一個國家的經濟情況與世界經濟的變化休戚相關，地產市場狀況和地價水平更會受到影響。

9、國際政治因素：國家間政治關系密切為經濟的快速發展創造了良好的外部環境，有利于投資者跨國投資，使土地需求上漲，推動地價水平提高;如果國家之間對立，彼此斷絕各種往來，就會限制人員流動和資金流向，如果發生戰爭還會直接對經濟造成嚴重破壞，直接使土地需求下降，地價暴跌。

10、經濟發展狀況：經濟發展越快，公共投資和私人投資水平越高，財政金融景氣，就業機會增加，物價、工資處于有利于經濟發展的狀態，社會總投資增加，因建設需要而增加對土地的需求，地價水平就會上升;反之，如果經濟不景氣投資就會減少，對土地的需求就會減少，引致地價下降。

11、財政金融體制：在國家的財政金融體制下，政府通過財政金融達到對經濟的干預，若政府收入主要用于經濟性投資，政府干預經濟的程度就較大，如某些地方政府為追求地方經濟的高速發展，不斷提高投資水平，會導致土地需求的大幅增加，引致土地價格水平飛漲。

12、、居民收入、消費水平：隨著居民收入、消費水平的提高，會對物質、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，則會對房屋的質量、面積、外觀、舒適度等方面的要求會越來越高。直接促進較高水平的房地產市場的活躍，提升相應房地價水平。

13、利率水平：房地產交易的主要特點之一，是巨額款項的往來，因此，投資或購置房地產與可運用的資金有關。人們在購買房地產時需要支付巨額款項，如果自身暫時不能達到時，需要向銀行貸款或是以其他房地產作抵押取得貸款。利率水平的變化也會影響人們為購買房地產而支付的代價，間接影響地價水平的高低。

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（責任編輯：rhj）

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