為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第五章《土地分等定級》

一、城鎮土地分等定級

1.城鎮土地分等定級的概念和原理

1)城鎮土地分等定級的概念

(1)城鎮土地分等。城鎮之間等

(2)城鎮土地定級。城鎮內部級。

2)城鎮土地分等定級的原理

(1)綜合分析。 (2)主導因素。 (3)地域分異。 (4)土地收益差異。 (5)定量與定性分析結合。

1.土地級反映( )土地質量的差異。

A.城鎮外部

B.城鎮內部

C.城鎮之間

D.以上都不是

答案：B

2.城鎮土地分等定級因素因子

1)城鎮土地分等因素因子：

a.城鎮區位因素;

b.城鎮集聚規模因素;

c.城鎮基礎設施因素;

d.城鎮用地投入產出水平因素;

e.區域經濟發展水平因素;

f.區域綜合服務能力因素;

g.區域土地供應潛力因素。

上述因素中，城鎮用地投入產出水平因素和區域土地供應潛力因素為備選因素。(要求記憶)在開展城鎮土地分等時，根據具體情況選用。

2)城鎮土地定級因素因子：

a.繁華程度方面的因素有;商服繁華影響度;

b.交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度(客運、貨運);

c.基本設施方面的因素有：基礎設施完善度、公用設施完備度;

d.環境條件方面的因素有：環境質量優劣度、綠地覆蓋度、自然條件優劣度;

e.人口狀況方面的因素有：人口密度;

f.產業集聚效益方面的因素有：產業集聚影響度;

g.其他方面的因素。

3)選擇因素原則

確定的因素應同時滿足：

(1)因素指標值變化對城鎮土地分等定級有較顯著的影響;因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區位的影響有較大的差異;

(2)不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素;

(3)其他方面的因素選擇根據城鎮及其定級工作的具體情況選定。

3.城鎮土地分等定級的技術路線和程序

1)城鎮土地分等定級的技術程序

(1)建立影響城鎮間土地等的因素因子體系。

(2)確定各因素因子的相應權重。

(3)分析因素因子的影響方式，建立評價標準。

(4)對各城鎮因素因子的評價指標值進行標準化處理，加權計算各城鎮總分值，并初步劃分城鎮土地等。

(5)驗證分等初步結果，制定分等基本方案，開展意見征求，對城鎮土地等進行調整并定案。

(6)編制城鎮土地分等成果圖件、報告和基礎資料匯編。

2)城鎮土地分等定級的方法

城鎮土地分等定級采用的是多因素綜合評價法，并結合土地收益、價格等信息，應用市場資料分析法等方式進行驗證，綜合評定土地的等和級。

4.城鎮土地分等定級的因素因子分值計算方法

1)土地分等因子分值計算的基本原則

(1)因素分值的確定要建立在因素與土地收益相關研究的基礎上;

(2)作用分值與土地的優劣成正相關;

(3)分值體系采用0～100分的封閉區間;

(4)作用分值只與因素指標的顯著作用區間相適應;

(5)因素作用分值處理盡可能模型化。

2)土地分等定級因子分值計算的標準化方式

面狀土地因素分值計算方法

若因素對土地的影響僅與因素指標值有關，稱之為面狀因素，面狀因素直接計算其對空間上各點的作用分。其量化步驟為：

(1)對因素進行整理，計算指標值;

(2)按下式計算作用分：

ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：ei——i指標值的作用分;

Xi——i指標值;

Xmin——i指標值的最小值;

Xmax——i指標值的最大值。

(3)劃分3～10個作用分區間，編制作用分值表。

點、線狀土地因素分值計算方法

若因素對土地的影響既與因素涉及的設施規模有關，又與距離設施的相對距離有關，稱之為點、線狀因素。點、線狀因素應計算設施本身的功能分，進而計算設施對空間上各點產生的作用分。其量化步驟為：

(1)在各因素內按規模或類型求出各點或線的功能分，其最大值為100;

(2)計算因素內各相同規模或類型的點、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個相對距離區間;

(3)點、線設施邊界范圍內各點的因素作用分一致，都為該設施相應功能的功能分;邊界范圍以外的各點，根據不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應的衰減公式計算或按相對距離查《城鎮土地分等定級規程》附錄，獲得各個相對距離上的作用分;

(4)以因素作用分、相對距離區間編制因素作用分值表;

(5)采用計算機系統為輔助手段進行定級時，可按相應的衰減公式直接計算因素對單元中心點的作用分;

(6)當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(如鐵路、高速公路、河流等)時，則作用分衰減應以可通行處為結點，按結點處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減;當不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其的存在。

定級因素各類點、線狀因素作用分值衰減方式

例題：點、線狀因素在各因素內按規模或類型求出各點或線的功能分，其最大值為(　)。

A.100

B.80

C.60

D.90

答案：A

5.城鎮土地分等定級的因素因子權重確定方法

確定權重的常用方法有特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法等。

1)特爾菲測定法

特爾菲(Delphi)測定法是一種常用的技術測定方法。它是一種客觀地綜合多數專家經驗與主觀判斷的技巧。

例題：特爾菲法的主要工作是通過專家對分等因素權重作出概率估計，要求有適當的專家人數，一般以( )人為宜。

A.5～20

B.10～20

C.5～40

D.10～40

答案：D

2)因素成對比較法

3)層次分析法

簡稱AHP方法，亦稱多層次權重分析決策方法。這種方法的優點是定性與定量相結合，具有高度的邏輯性、系統性、簡潔性和實用性，是針對大系統中多層次、多目標規劃決策問題的有效決策方法。

6.城鎮土地級別劃分方法

城鎮土地級別劃分方法主要有數軸法和剖面圖法兩種。

1)數軸法

首先建立一個數軸，以單元分標注在坐標上(即數軸上)，一個單元有一個得分，則其在數軸上就有唯一的一個點代表它。在把各單元得分標注在數軸上后，就可以通過對數軸的觀察，根據數軸上點的分布和聚集情況，在相對稀疏處分開，把相對密集的地方畫成一個集團，再根據定性分析結果，就可以給這些相對密集的集團定出其代表的等級。

2)總分頻率曲線法

對綜合分值進行頻率統計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際狀況，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。

二、農用地分等定級(略)

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（責任編輯：fky）

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