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我國土地價格的主要類型

在我國的土地市場中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式,根據(jù)我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型：

1)基準(zhǔn)地價，基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點就是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日。基準(zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。基準(zhǔn)地價是現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價格。

2)標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認可作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。

標(biāo)定地價的作用主要表現(xiàn)在：A政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金的依據(jù);B企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù);C國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù);D政府制定土地市場管理政策的依據(jù)。

3)交易評估價和成交地價;以及由此衍生出的土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地稅收、土地征用、資產(chǎn)核算等等方面使用的地價。

上述類型的土地價格相互作用，相互聯(lián)系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。

從地價的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。

從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標(biāo)定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。

若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是政府為管理地價和地產(chǎn)市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和控制作用，因而是我國地價體系的核心;標(biāo)定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式，因而是地價體系的主要成分;而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。

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（責(zé)任編輯：rhj）

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