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2013年土地估價(jià)師考試實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地出讓金與地價(jià)

發(fā)表時(shí)間:2012/10/9 16:02:13 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用,即為土地有效年限的使用價(jià)格,所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償,后者為土地資源使用的費(fèi)用,即“地租”,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件,可以分為以下兩種:一種是“熟地價(jià)”,即提供“七通一平”的地塊,出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià),即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。

例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2.38萬(wàn)平方米,有20多家單位和1000多戶居民,新加坡長(zhǎng)立國(guó)際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán),并投資5300萬(wàn)美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法,地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià),即以出讓金總額除以規(guī)劃答應(yīng)建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低,只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià),實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

土地出讓金的支付方式,假如是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的,要以外匯支付,如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的,可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

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