2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試試題——土地管理基礎與法規考前沖刺階段模擬試題，讓您基礎更牢固，輕松備考!

四、分析題

1、 ××開發區成立于2001年，其區內土地已全部完成基礎設施配套和平整。2007年5月，市國土資源局擬以租賃和出讓的方式分別供應位于××開發區內的甲、乙兩塊工業用地。其中，對于地塊甲，該市政府已于2006年7月與企業A簽訂了工業項目投資協議，確定了供地范圍和年租金;2007年5月15日，市國土資源局以協議方式將甲地供應給A企業，以拍賣形式將乙地供應給B企業。在拍賣過程中，考慮到工業用地特殊性，僅對單位面積地價進行競拍，B企業競得后，根據其投資工業項目的具體特點，協商確定出讓地塊的具體面積。已知，甲地的協議年租金和乙地的拍賣成交價格分別為10元/平方米、532元/平方米(該開發區工業用地出讓最低價標準為480元/平方米)。

1.關于甲乙兩地塊的供應方式，下列說法正確的是( )。

A.甲乙兩地塊均必須采取招標拍賣或掛牌方式供應，因此本案例中，國土資源局做法不符合規定

B.當沒有第二家意向用地者時，由于沒有競爭，兩地塊均可以以協議書方式供應

C.甲地的供應方式符合有關規定

D.乙地的供應方式不符合有關規定

2.關于兩地塊的供應價格(或租金)，下列說法正確的是( )。

A.乙地的出讓價格遠高于工業用地出讓最低價標準，國土資源局的做法屬于任意抬價行為

B.乙地的出讓價格符合工業用地出讓最低限價政策

C.甲地的租金不符合最低價標準，國土資源局的做法屬于低價供應土地

D.甲地的租金只需協議雙方同意即可，不受其他任何限制

3.關于乙地的拍賣過程，下列說法正確的是( )。

A.拍賣方確定的拍賣底價可以低于最低價標準，但成交價不得低于最低價標準

B.競買人數不得低于三個，否則只能采取招標掛牌或協議方式出讓乙地

C.拍賣過程中，只競單位面積地價，后確定具體面積的方式不違反國有土地使用權出讓規范的要求

D.如果擬以拍賣方式出讓，有關部門必須在拍賣前組織用地預申請

4.關于甲地的協議租賃與乙地的拍賣出讓兩種供地方式的異同，下列說法正確的是( )。

A.均屬于國有土地有償使用的方式，在價格水平上不應有顯著差異

B.協議租賃的主要目的是低價吸引投資，租賃價格應當較低

C.拍賣出讓的主要目的是實現土地價值的最大化，故其成交價格肯定高于同條件地塊的協議出讓價格

D.協議租賃適用于國家重點支持的行業用地，拍賣出讓適用于國家限制用地的行業用地

5.根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》的有關要求，乙地的出讓文件中應當包括( )等內容。

A.拍賣出讓公告及須知

B.宗地圖

C.宗地規劃指標要求

D.成交確認書

標準答案：C,A,B,C,D

解析：1.法規考核點。國土資源部、監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》規定，(國土資發[2007]78號)國務院31號文件下發前，市、縣人民政府已經簽訂工業項目投資協議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農用地轉用和土地征收審批手續的，可以繼續采取協議方式出讓或租賃，但必須按照《協議出讓國有土地使用權規范》的有關規定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應按規定采用招標拍賣掛牌方式出讓或租賃。

適應工業項目用地特點，有針對性地組織實施工業用地招標拍賣掛牌出讓工作，要把握：采取靈活的方式，合理確定工業項目的用地面積。既可以確定出讓地塊面積后招標拍賣掛牌出讓，也可以先不確定出讓地塊的具體面積，招標拍賣掛牌中通過競單位面積地價的方式確定土地使用者，然后再根據工業項目的類別、規模、土地使用標準等合理確定出讓地塊的具體面積。

2.法規考核點。國土資源部、監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》規定，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別(詳見附件2)相對應的最低價標準。對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業用地，或采取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)的規定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

3.法規考核點?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第十條規定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規范》中，明確增加了“用地預申請”這一環節。具體規定是：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

4.法規考核點。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

5.法規考核點。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定，拍賣出讓文件應當包括：(1)拍賣出讓公告(2)拍賣競買須知(3)競買申請書(4)宗地界址圖(5)宗地規劃指標要求(6)成交確認書(7)國有土地使用權出讓合同(8)其他相關文件。

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（責任編輯：中大編輯）

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