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土地估價師考試《實務基礎》輔導

目前，我國的法律法規未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規定。建設部于 1999年實施的《房地產估價規范》規定：“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。”在具體操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協商確定，對提前收回的根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費;拆遷補償費;耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費;土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質的機構評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。

對倒閉企業用地的收回首先應明確其企業性質、土地使用權類型，筆者僅在此作概括性的回復。企業破產或倒閉，主要依照《企業破產法》或《民事訴訟法》中破產程序中的規定，若屬政策性破產即屬于國務院優化資本結構試點城市的，則優先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》的規定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產財產，不得行使直接收回土地權;若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業無權處置，根據《暫行條例》第四十七條第一款的規定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。

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（責任編輯：中大編輯）

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