甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區的土地50年使用權。該宗土地面積為800平方米，經開發于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。

評估機構調查資料顯示，當時K市中心區同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。

假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據以上資料進行估算（需提供總價和單價）。

標準答案：

（一）答題要點及參考答案

1.解題思路與方法選用

估價對象為有收益的房地產，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法評估。

2.解題步驟

（1）計算房地年總收益

50×950×12=570000（元）

（2）計算年總費用

①年管理費=50×950×12×5％=28500（元）

②年維修費=1600×950×2％=30400（元）

③年保險費=1600×950×0.2％=3040（元）

④年稅金=35×950=33250（元）

⑤年折舊費：1600×950／（50-01）=31020.41（元）

⑥年總費用：①+②+③+④+⑤

=28500+30400+3040+33250+31020

=126210（元）

（3）計算建筑物年純收益

建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率

=（建筑物重置價－年折舊費×已使用年限）×建筑物還原率

=1600×950－31020×4）×8%

=111674（元）

（4）計算土地年純收益

土地純收益=房地總收益－房地總費用－建筑物純收益

=570000—126210—111674

=332116（元）

（5）計算2006年6月的土地價格

土地總價格：

P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（萬元）

土地單位價格：5133129÷800=6416（元／平方米）

（6）建筑物現值

建筑物現值=建筑物重置價－年折舊費×已使用年限

=1600×950－31020 ×4

=1395920（元）

（7）土地及建筑物一體總價格：

土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現值×建筑物面積

=5133129+1395920

=6529049（元）=652（萬元）

土地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161（元／平方米）

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（責任編輯：fky）

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