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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記六（2）

例題：通過地價管理，可起到()等作用。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.防止地價暴漲

B.防止土地過度投機(jī)

C.規(guī)范交易行為

D.加大土地供給量

(二)地價管理的措施(掌握)

1.提供地價信息

為了維護(hù)土地市場交易雙方的利益，有關(guān)部門及時收集和公布地價信息，為社會各界提供參考。

2.制訂地價標(biāo)準(zhǔn)

通過制定基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，為土地市場交易提供價格參考。制定基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價并實(shí)行定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國家對地價進(jìn)行管理的重要措施。

3.宏觀調(diào)控地價水平

對土地價格進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。

4.監(jiān)管土地估價行業(yè)

土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管，進(jìn)一步加大監(jiān)督檢查力度。各級土地行政主管部門定期對土地評估機(jī)構(gòu)及其出具的土地估價報告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評議。土地評估機(jī)構(gòu)的抽查評議結(jié)果要及時在網(wǎng)上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的真實(shí)資格、信譽(yù)情況。要建立機(jī)構(gòu)和個人的執(zhí)業(yè)檔案，將機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結(jié)果、社會投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會公布，提供社會查詢。

(三)地價管理的內(nèi)容(掌握)

1、定期公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價制度

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

2、建立土地價格評估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。”

3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”

4、建立土地交易價格申報制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價，不得瞞報或者作不實(shí)的申報”。土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實(shí)申報成交價，不得瞞報或者作不實(shí)的申報”。

5、制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低限價

《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū);協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。

例題：按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于()的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.基準(zhǔn)地價

B.標(biāo)定地價

C.政府最低限價

D.宗地評估價

答案：C

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

6、政府行使優(yōu)先購買權(quán)

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

例題：目前我國需要建立的地價管理制度主要有()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.地價評估制度

B.土地交易價格申報制度

C.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度

D.土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理

答案：ABC

(四)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價(掌握)

1、基準(zhǔn)地價概念

基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

例題：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價屬于()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.區(qū)域平均地價

B.市場價格的平均值

C.成交地價的平均水平

D.評估價格的平均值

答案：A

解析：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

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