為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線和程序知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線

城鎮(zhèn)土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)。2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間

分類定級(jí)指分別對(duì)影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，按分類評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí);分類定級(jí)包含商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)等。

城鎮(zhèn)土地定級(jí)主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，必要時(shí)，應(yīng)考慮城市規(guī)劃等其他因素對(duì)土地級(jí)別的影響，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬(wàn)以上的大城市，宜進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí);其他城鎮(zhèn)宜進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn)行分類定級(jí)。

城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是多因素綜合評(píng)價(jià)法，并結(jié)合土地收益、價(jià)格等信息，應(yīng)用市場(chǎng)資料分析法等方式進(jìn)行驗(yàn)證，綜合評(píng)定土地的等和級(jí)。

多因素綜合評(píng)價(jià)法也稱為多因素分值加和法。從理論上說(shuō)，只要對(duì)土地本身所具有的條件及其周圍條件進(jìn)行正確評(píng)定，就不難得出正確的土地等級(jí)。但由于人們所從事的工作、所處的社會(huì)地位、利用土地的方式、關(guān)心的經(jīng)濟(jì)利益以及生活經(jīng)歷、身心需求不盡相同，對(duì)同一土地的評(píng)價(jià)就會(huì)有很大的差異。為避免這種主觀任意性和因生活背景不同造成的判斷錯(cuò)誤，需要用相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的參數(shù)——分值來(lái)表示土地的各種條件優(yōu)劣，然后在考慮因素重要程度的前提下，對(duì)這些反映土地條件優(yōu)劣的分值進(jìn)行加和，得到總分值，按總分值的高低，即可評(píng)定出土地級(jí)別。土地估價(jià)師考試報(bào)名條件

為使工作過(guò)程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，多因素綜合評(píng)價(jià)法(多因素分值加和法)常用下面的公式表達(dá)式中：Si——第i個(gè)定級(jí)單元的總分值(各定級(jí)因素在某單元對(duì)土地優(yōu)劣作用的綜合體現(xiàn));

Wj——第j個(gè)定級(jí)因素的權(quán)重值(某定級(jí)因素對(duì)土地好壞的影響度)。

Fij——第i個(gè)定級(jí)對(duì)象第j個(gè)因素分值(某定級(jí)因素在單元內(nèi)對(duì)土地優(yōu)劣作用的體現(xiàn));2012土地估價(jià)師考試時(shí)間

n——定級(jí)因素的總數(shù)。

多因素綜合評(píng)價(jià)法評(píng)定的土地級(jí)是采用綜合分值來(lái)表示的，反映了土地使用價(jià)值的大小，但不易直接反映城鎮(zhèn)內(nèi)各級(jí)別土地上以貨幣形態(tài)表示的土地收益或地價(jià)，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場(chǎng)資料分析來(lái)加以驗(yàn)證。尤其是城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作中，應(yīng)從確定的土地級(jí)別中，分行業(yè)計(jì)算不同級(jí)別土地帶來(lái)的土地收益或地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)&中大網(wǎng)校&，對(duì)劃定的土地級(jí)別進(jìn)行校核。

具體而言，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)的方法為：①先用多因素綜合評(píng)價(jià)法初步劃分土地等或級(jí);②通過(guò)數(shù)據(jù)聚類分析、市場(chǎng)資料整理分析或典型行業(yè)的土地收益測(cè)算，對(duì)初步劃分的土地等或級(jí)進(jìn)行校核。這兩個(gè)步驟構(gòu)成了城鎮(zhèn)土地定級(jí)的完整方法體系。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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