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成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。

成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。

成本估價法的基本公式

一、新建房地產的成本估價法公式

新建房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅

結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為：

新建房地產價格=土地使用權出讓金+動拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專業費用+開發商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發利潤

1：土地使用權出讓金——土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。

2：動拆遷費用——包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元。

3：征地費用——征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。

4：市政配套增容費——對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容(指水、煤氣、電話等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。

5：建設工程費用——這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創造條件的工程)。室外工程費(指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設費用)。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。

6：開發商投資利息——投資利息包括支付土地費用的利息、建設工程費用的利息、專業費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態計算和動態計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開發周期為2.5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為(年利率為10.08%)：

7：銷售費用——這項費用包括市場推廣費(廣告費)、銷售代理費、銷售手續費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%。開發項目規模較大的(如10萬平方米以上的項目)，這項費用比例可相應降低，尤其是廣告費用。

8：相關稅費——相關稅費是指營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。如果契稅(以出讓方式取得土地使用權時繳納，稅率為3%)米計入土地費用，則應單獨列出。“二稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%。

9：開發利潤——開發利潤應視整個房地產市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產開發利潤多在30%～50%以上，有的高達100%。而近兩三年，房地產市場低迷，銷售不暢，為數不少的房地產企業無利銷售甚至虧本銷售，房地產行業利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產項目開發周期在2年以內(不包括2年)的住宅。利潤率可取15%～20%;開發周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%。商業樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低。

二：舊有房地產的成本估價法公式

舊有房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊

所謂重新建造完全價值，是指在估價時點(基準日)重新建造或購置全新狀態的舊房地產時所必需的成本價格。籠統地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產成本法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態的舊有房地產在估價時點的市場價格。

建筑物的折舊

一：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：

1：物理因素——主要表現為以下幾種形式：

A：建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的。

B：使用過程中人為的損壞。

C：災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞。

D：由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2：功能性因素——功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、經濟發展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基;相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現在有些住宅區還采用智能化系統、凈化水設備，附設體育鍛煉場所，住宅使用功能大為提高，這也使無此功能的住宅相形見細。許多新建辦公樓配有中央空調、電梯，采用雙回路供電(確保不停電)，不少具備3A一SA智能化水準;相比之下，那些無中央空調、無電梯、無智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發生了功能性折舊。

3：經濟性折舊——經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這常常是由于市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的工業區等造成的相對減價。

二、計算折舊的方法

折舊額的計算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。

1：直線折舊法——這是一種最簡單也是應用最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。

這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少。評估人員可根據建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。

2：混合法——在估價實務中，評估人員應將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結果作加權平均或算術平均。一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。

對于房屋功能性折舊和經濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據評估人員對市場的熟悉程度和經驗來確定。

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（責任編輯：中大編輯）