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為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試,小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點,希望在2013年土地估價師考試中,助您一臂之力!
第九章 征地區(qū)片綜合地價評估
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對征地區(qū)片綜合地價評估知識的認(rèn)知程度。
(二)考試范圍
1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念
2.征地區(qū)片綜合地價的特點
3.征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟
4.征地區(qū)片綜合地價評估的方法
5.征地區(qū)片綜合地價的表達(dá)形式
6.征地區(qū)片綜合地價在征地補(bǔ)償估價中的應(yīng)用
(三)考試基本要求
掌握:征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;
熟悉:征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價的表達(dá)形式;
了解:征地區(qū)片綜合地價在征地補(bǔ)償估價中的應(yīng)用和征地補(bǔ)償制度改革的方向。
本章復(fù)習(xí)難點:
1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;
2.征地區(qū)片綜合地價的評估方法。
一、征地區(qū)片綜合地價的基本概念
(一)征地區(qū)片綜合地價概念
征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi),依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素,劃分區(qū)片,并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價的實質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。
(二)征地區(qū)片綜合地價評估的基本原則
1.維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低,并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計和未來發(fā)展的需要。
2.同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi),不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同,且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
3.協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。
4.公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》,征地區(qū)片價要依法組織聽證,廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。
二、征地區(qū)片綜合地價的特點(略)
三、征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟(略)
四、征地區(qū)片綜合地價評估的方法
(一)農(nóng)地價格因素修正測算法
l.基本概念
農(nóng)用地價格因素法是指以農(nóng)地價格為基礎(chǔ),同時考慮影響征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)因素,修正確定征地區(qū)片補(bǔ)償費的方法。
2.基本步驟:
(1)計算區(qū)片內(nèi)的農(nóng)地價格
已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價測算的地區(qū),參照農(nóng)用地基準(zhǔn)地價確定區(qū)片的農(nóng)地價格。
沒有完成基準(zhǔn)地價測算的地區(qū),可以采用收益還原法、市場比較法等地價評估方法確定。具體方法參照《農(nóng)用地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定。
(2)確定修正因素和系數(shù)
修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等確定。
采用綜合評分法確定因素的修正系數(shù)。因素修正幅度大小要適當(dāng),并根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。修正系數(shù)最小為零,并以零為基礎(chǔ)向上修正。修正系數(shù)參照下面的方法確定。
a)土地區(qū)位:將測算范圍內(nèi)的區(qū)片,根據(jù)距離市中心的距離劃分檔次并確定修正系數(shù)。距離越近,檔次越高,修正系數(shù)越大。
b)人均耕地數(shù)量:將測算范圍的各區(qū)片的人均占有耕地面積進(jìn)行比較,分為不同檔次并確定修正系數(shù)。人均占有耕地面積越小,檔次越高,修正系數(shù)越大。
c)土地供求關(guān)系:將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的土地征用數(shù)量進(jìn)行比較,劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。土地征用數(shù)量越多,檔次越高,修正系數(shù)越大。
d)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平:將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的經(jīng)濟(jì)收入水平進(jìn)行比較,劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。經(jīng)濟(jì)收入水平越高,檔次越高,修正系數(shù)越大。
e)生活保障水平:將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的生活保障水平進(jìn)行比較,劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。生活保障水平越高,檔次越高,修正系數(shù)越大。
(3)計算征地區(qū)片價,將各區(qū)片的農(nóng)地價格和所對應(yīng)的修正系數(shù)代人公式即可得到各區(qū)片的征地區(qū)片價。
(二)征地案例比較測算法
1.基本概念
征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象,根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。
2.基本步驟:
(1)選擇征地案例
需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的,并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。
由于目前征地案例存在很大的差異,因此,在使用案例前,還要對案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補(bǔ)償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求,是否代表當(dāng)?shù)氐恼K降取?/p>
(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵
征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進(jìn)行整理時,要將青苗補(bǔ)償費、附著作物補(bǔ)償費和其它額外損失的補(bǔ)償費用等剔除出去。
(3)進(jìn)行比較
對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。
區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性,并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。
個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補(bǔ)償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容,要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。
時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補(bǔ)償費用進(jìn)行調(diào)整。
(4)計算征地區(qū)片價
通過案例比較,編制比較修正系數(shù)表,代人比較測算法基本公式,計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上,采用簡單平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理,得到各征地區(qū)片價。
(三)年產(chǎn)值倍數(shù)測算法
1.基本概念
年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ),按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價的方法。征地區(qū)片價等于土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和。其中,土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計算。
2.具體步驟:
(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值
區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。
(2)確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)
土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù),應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補(bǔ)償安置費用,不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的,經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費合計按30倍計算,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排,從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的,征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
制訂了統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)。
(3)計算征地區(qū)片價
將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費倍數(shù)代人上述公式,計算得到各征地區(qū)片價。
征地區(qū)片綜合地價的表達(dá)形式主要有:
(1)征地區(qū)片綜合地價表;
(2)征地區(qū)片綜合地價分布圖。
征地區(qū)片綜合地價在征地補(bǔ)償估價中的應(yīng)用
征地區(qū)片綜合地價體系建立以后,在實際的征地補(bǔ)償估價中就可以運(yùn)用征地區(qū)片綜合地價,考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響,修正確定征地補(bǔ)償費用。其評估原理與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法相近。
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