為了幫助考生有效的復習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

第二部分計算題

題1 計算結果

50年期可出讓土地平均單價：693.3元/平方米

題2 計算結果

宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元/平方米

總地價：1715.6萬元

題3 計算結果

(1)該城市住宅地價指數

(2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454.79元/平方米

題4 計算結果

最低建筑容積率3.0

試卷四 土地 估價實務

第一部分綜合計算題

題1 計算結果

可抵押貸款額5924.43萬元

題2 計算結果

最佳的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數，地價為924.52元/平方米;HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數也可，地價為906.33元/平方米。

第二部分案例綜合分析

1.答題要點

(1)簡單算術平均法。

(2)加權平均法。

(3)直接取市場比較法的評估結果。

(4)以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。

2.答題要點

(1)收集的資料包括：

①國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件;②當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配套費的收取標準;③征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地 管理 費等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當地市場的利率水平;⑥市場或行業平均利潤率或投資回報率。

(2)基本步驟：

①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等);②確定土地開發費;③計算 利息 ;④計算土地開發利潤;⑤計算土地增值收益;⑥計算有限年期土地使用權價格。

3.答題要點

(1)不同點：

①A宗地的處置方式是由 企業 取得土地使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關系，由股份公司向企業支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。

(2)從產權關系和經濟關系說明對國家、國有企業、股份公司的利弊：

A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分;②對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金;③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。

B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益;②對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金;③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。

4.答題要點

(1)辦理的手續：

①股份公司持處置文件辦理變更登記手續;②辦理有關規劃變更、審批手續;③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續;④辦理補交土地出讓金的手續;⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。

(2)評估方法選擇、估價思路及程序：

可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法和路線價法。

估價思路：(略)。

市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數;⑤求算比準地價。

收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房屋純收益;⑤計算 土地 純收益;⑥計算土地價格。

基準地價系數修正法估價的程序：①確定土地及基準地價;②因素描述及比較分析;③確定修正系數;④計算地價。

剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益;②計算房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房地產總價格;⑤計算房屋現值;⑥計算土地價格。

路線價法評估的程序：①確定路線價;②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數;④計算土地價格。

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（責任編輯：中大編輯）

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