中國土地估價師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2013年土地估價師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價師考試大綱，特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》知識點，希望對您參加本次考試有所幫助!

好的報告主要表現(xiàn)為：

第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分;

第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;

第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情;

第五、報告裝訂整潔、美觀、統(tǒng)一。

在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。

報告審查的主要內(nèi)容：

1、審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證實材料;

2、審查估價目的，包括價格定義、價值類型;

3、審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

4、審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學?

5、審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?

估價方法要點之一：市場比較法

應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供給圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

1、比較實例選擇

所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：

①與待估宗地屬同一供給圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25)。

②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。

③與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

a：假如市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);

b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;

⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

⑥價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。

按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場查看)如下：

1、交易實例狀況：

a座落位置、外形、地質(zhì);

b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

e有關(guān)地上建筑物的基本情況

f權(quán)利狀況和土地使用年限等

2、成交價格

包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

3、付款方式

包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

4、成交日期

一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

2、因素選擇

估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

選擇因素的原則：

①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。

②成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。

③選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應(yīng)增刪因素：

⒈交易日期(必選)

⒉交易情況(必選)

⒊交易類型(必選)

⒋土地使用年限(必選)

a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)

b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

d道路通達度(用道路類型、寬度反映)

e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

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（責任編輯：中大編輯）

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