三、情景分析題(2題，內含10小題，題號51一60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

(一)某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區重要的政治、經濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區片綜合地價;④該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業用地出讓平均價格為270元/平方米;爹該市工業用地出讓最低價標準為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。

待估價宗地有關信息如下：

(1)甲房地產開發公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200，元/平方米，當時區域相同規劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區域2005年、2006年年度住宅用地環比地價指數分別為106、105。

(2)丙企業取得的工業用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經批準的城市規劃，繳納了因在城市規劃區內取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區域市政配套“五通一平”開發平均成本為12萬元/畝。

請根據以上情況回答51 -55題。

51.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。

A.該市房地產市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲

B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產價格逐年快速增長

D.城市社會經濟的發展對區域土地價格水平的提升起到了推動作用

52.下列關于該市工業用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。

A.土地估價時可選取評估的工業用地案例進行比較

B.以征地綜合區片價為依據，運用成本逼近法評估同一區域內的工業用地，其地價水平接近

C.協議出讓工業用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標準

D.實行工業用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平

53.丙企業以資產重組為目的，運用成本逼近法評估該工業用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。

A.590 B.467 C.530 D.480

54.甲公司以土地使用權作價入股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價監測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

(二)甲企業使用的某宗地位于A市一級工業用地范圍，由該企業于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結構廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發市場經營至今。因該宗地已被列入舊城改造區范圍，由市規劃管理部門核定的原廠區用地詳細規劃指標為：規劃用途為商業、住宅，規劃批準用地總面積18000平方米，其中商業用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規劃平均容積率2. 89，其中商業建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經調查：①該宗地土地開發程度紅線內達到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整)，紅線外達到“六通”(通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣);②A市一級商業、住宅、工業用地基準地價分別為5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，對應各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發程度為宗地紅線外“六通” (通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣)及紅線內場地平整，估價基準日為2006年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級商業、住宅、工業用地年均環比增長率　分別為2%、4%、0%;④通燃氣平均成本為20元/平方米;⑤磚混結構建筑重置價600元/平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數表(部分)如下：

容積率修正系數 1.0 2.0 3.0 4.0

商業用地 0. 75 1.O 1.39 1.58

住宅用地 0. 82 1.0 1.16 1.33

按規劃的商業用途及各項用地條件、規劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業用地地價為9500元/平方米。運用基準地價系數修正法，得到該宗地在現狀工業用途、規劃商業和住宅用途的區域及個別因素修正系數分別為8%、4%、6%。

請根據以上情況，回答56 - 60題。

56.根據上述情況，下列表述正確的是( )。

A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應分別按工業和商業用途評估房地產市場價格

B.該宗地屬存量建設用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續辦理，并按市場價補交土地出讓金

C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規定甲企業可與A市土地儲備機構根據土地評估結果協商補償金額

D.甲企業可按商業、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發建設

57.若甲企業以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構進行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。

A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89

58.依據規劃要求，若該宗地變更土地用途為商業、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為( )萬元。

A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361

59.根據規劃條件，在規劃條件下的商業用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。

A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.89

60.若甲企業于2006年1月1日取得該宗地工業用地出讓土地使用權，繳納土地出讓金780萬元，現經批準按照上述規劃條件用途補辦出讓手續，則對應補交土地出讓金的表述正確的是( )。

A.應補交土地出讓金等于批準的商業、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格減去原工業用途及使用條件下剩余年期的土地使用權市場價格

B.應補交土地出讓金等于批準的商業、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格扣減已繳納的780萬元

C.以2008年1月1日為估價基準日，估價時設定各用途土地使用年限分別為工業50年、商業40年、住宅70年

D.估價時建筑容積率設定為0. 94

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（責任編輯：fky）