為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第三章 常見用途土地估價

考試范圍

1.商服用地的主要價格影響因素、估價思路、估價方法的選擇與應用

2.居住用地的主要價格影響因素、估價思路、估價方法的選擇與應用

3.工業、倉儲用地的主要價格影響因素，估價思路、估價方法的選擇與應用

4.公共管理與公共服務用地的主要價格影響因素、估價思路、估價方法的選擇與應用

5.交通運輸用地的主要價格影響因素、估價思路、估價方法的選擇與應用

6.農用地(耕地、園地、林地、草地等)的主要價格影響因素、估價思路、估價方法的選擇與應用。

一、商業用地估價

(一)商業用地特點

商業用地的特點是：收益高，集中分布在城區人流量大的區域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。

(二)商業用地主要價格影響因素

1.一般因素

(1)自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件等;

(2)社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等;

(3)經濟因素：城鎮的性質與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收人水平、產業結構與商業服務業的發展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網

(4)行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策等。

2.區域因素

(1)自然因素：區域在城鎮中的位置等;

(2)社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環境等;

(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

(5)商業繁華程度：距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

例題：商業繁華程度的內容包括( )

A. 區域在城鎮中的位置

B. 交通體系

C. 客流的數量與質量

D.距商業中心的距離

E.經營類別

答案：C，D E.

解析：商業繁華程度;距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

(6)行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制、交通管制等;

(7)環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

3.個別因素

宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。

(三)商業用地估價的技術思路

商業用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

例題：商業用地評估不宜使用的評估方法是()

A.市場比較法

B.成本逼近法

C.收益還原法

D.剩余法

答案：B.

解析：商業用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

(四)商業用地估價方法選擇與應用

1. 各類商業用地價格評估必須區分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區評價標準。

例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。

A.地方旅游區

B.國家旅游區

C.省級旅游區

D.以上都是

答案：B

解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區評價標準。

二、居住用地估價

(一)居住用地特點

居住用地的特點是：開發量大，分布廣，主要集中在城區，而且也具有一定收益性，市場活躍。

(二)居住用地主要價格影響因素

1.一般因素考試

(1)自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件、發生自然災害等的機率等。

(2)社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等。

(3)經濟因素： 城區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

(4)行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。

2.區域因素

(1)自然因素：區域在城鎮中的位置、自然條件及發生自然災害的機率等;

(2)社會因素：社區規模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;

(3)交通條件：距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

(5)經濟發展水平：區域經濟發展規模及水平、居民收人水平等;

(6)行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制;

(7)環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

3.個別因素

宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規劃限制、宗地利用狀態、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。

(三)居住用地估價的技術思路

居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數修正法，對新開發完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

(四)居住用地估價方法選擇與應用

1.評估別墅等獨立居住用地，應重點分析：城鎮地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

2.評估高檔公寓用地，應重點分析：居民生活方式、人文環境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。

3.評估普通居住用地，應重點分析：城鎮人口數量與家庭規模、經濟發展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。對新開發土地，可以用成本逼近法。

4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現狀用途評估，而應按規劃用途評估。

例題：對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要應按( )評估。

A.現狀用途評估

B.約定用途

C.規劃用途評估

D.最佳用途評估

答案：C

三、工業、倉儲用地估價

四、公共管理與公共服務用地估價

五、交通運輸用地估價

(一)交通運輸用地特點

除交通站場外，交通運輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個地理區域，土地利用條件復雜。

(二)交通運輸用地主要價格影響因素

所在地經濟發展水平，交通運輸工具通行流量、類型、停駐數量和時間，地貌、土質、氣候等自然條件等。

(三)交通運輸用地估價思路

作為與地區經濟、社會發展配套利用的基礎設施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價

格，一般宜選用成本逼近法和基準地價系數修正法。有經營收益的路段、碼頭、站場等可根據具體情況選用市場比較法、收益法。

(四)交通運輸用地估價方法的選擇與應用

(1)位于城鎮中心的交通運輸站場用地，應根據當地實際情況，參照同區域相近用途的可比交易案例或基準地價進行評估，并進行年限和用途修正;位于城鎮中心外圍或邊遠的交通運輸站場用地，宜優先選用成本逼近法，其次可參照當地相近用途最末一級基準地價進行評估，并進行開發程度和年限、用途等修正。

(2)港口、碼頭用地通常通過特許經營權獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評估;在同一區域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場比較法評估。

(3)其他交通運輸用地的經營收益體現的是整體收益，很難將其分攤到某一宗土地上，故不適宜采用收益還原法。

六、農用地估價

(一)農用地特點

該類地的特點是：價值主要體現在自然質量上，面積大，分布于城市邊沿。

(二)農用地主要價格影響因素

該類用地的價格影響因素主要有自然因素、社會因素及特殊因素。

1.自然因素：氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農田基本設施狀況等。

2.社會因素：社會經濟發展條件、土地制度、交通條件等。

3.特設因素：特殊的氣候條件、特設的土壤條件、特設的環境條件、環境污染狀況等。

例題：下列不是農用地主要價格影響因素有( )

A.交通便捷程度 B.土地制度 C社會經濟發展條件 D.環境污染狀況

答案：A

解析：農用地主要價格影響因素

(三)農用地估價的技術思路

該類用地適宜采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和評分估價法、基準地價系數修正法等。

(四)農用地估價方法選擇與應用試

1.由于農用地的特殊性，國內農用地市場尚處于封閉狀態，市場交易案例很少，難以滿足市場比較法測算地價的要求。農用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測算地價的應用。

2.評分估價法是指按照一定的原則，建立影響農用地價格的因素體系和因素評分標準，依據因素評分標準對待估農用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農用地單位分值價格，從而得到農用地價格的一種估價方法。

3，考慮農用地資料的可獲取性、政策法規的控制性、評估結果的應用性，目前在評估宗地農用地質量價格時，收益還原法是常用主要方法之一，即根據當地的農用地投入產出水平和待估宗地的實際情況，估算出待估農用地的客觀預期收益，以適當的土地還原率還原，確定宗地農用地質量價格。

4.對于已建立農用地基準地價的地區，可采用基準地價系數修正法、定級指數模型評估法、基準地塊法評估得出宗地農用地質量價格。

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（責任編輯：fky）