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情景分析題

某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發生的費用平均每畝為2萬元，土地開發費平均每平方公里為2億元，當地銀行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發周期平均為兩年且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30%，開發商要求的投資回報率一般為15%，當地工業用地出讓增值收益率為10%。回答51－55小題的問題。

51．根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有（ B D）。

A．收益還原法

B．市場比較法

C．剩余法

D．成本逼近法

52．根據估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是（A B ）。

A．征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格

B．開發商的投資回報率就是本次開發的開發商所需要的回報率

C．土地出讓增值收益率取當地一般水平

D．土地開發周期與土地開發的難易程度有關．

53．根據上述條件，在開發完成后，該宗地土地無限年期最可能實現的價值是（D）。

A．512．33元/平方米

B．433．29元/平方米

C．417．81元/平方米

D．459．59元/平方米

54．根據估價方法，下列說法正確的是（ABC）

A．土地取得費和土地開發費均應是評估期日的重置費用．

B．各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析．

C．成本逼近法評估結果一般作為投入成本分析

D．成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格

55．關于成本法估價的特點和適用范圍正確的是（ABC）

A．成本法一般適用于新開發土地估價，不適用建成區已開發土地估價．

B．成本法適用于工業用地估價，對商業用地和住宅用地不是很適用

C．成本法一般適用于地產市場狹小，缺乏交易案例，無法采用其他估價方法進行評估的土地

D．成本法沒有考慮土地的效用，價值和市場的需求，所以對與投資者衡量投資效益，進行可行性分析沒有大的用處．

解答：土地取得費＝6萬元/畝＋2萬元/畝＝8萬元/畝＝120元/平方米

土地開發費＝2億元/平方公里＝200元/平方米

投資利息＝120×[（1＋12%）2－1]＋200×30%[（1＋12%）1．5－1]＋200×70%×[（1＋12%）0．5－1]＝30．528＋11．118＋8．162＝49．808元/平方米

開發利潤＝（120＋200）×15%＝48元/平方米

計算土地價格

因當地土地出讓增值收益率為10%

無限年期土地使用權價格＝（120＋200＋49．808＋48）×1．1＝459．59元/平方米

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（責任編輯：中大編輯）

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