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第二部分 報告典型問題

土地估價技術報告

第一部分 總 述

一、項目名稱

項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據《規范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產權性質和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現出估價對象宗數、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進一步明確。

(一)主要問題

1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現評估目的，也沒有說明估價對象的產權性質，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴重不符《規范格式》項目名稱的描述要求;有的體現了評估目的，但沒有說明估價對象的產權性質和價格類型。

2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題

一是多數報告未界定估價對象的價格類型;

二是界定的價格類型與地價定義不符。

如“×××國有土地使用權抵押貸款價格評估”。國有土地使用權的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數值，一般來說，按照地價定義評估的物權價值應該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權抵押評估的貸款量最高不超過評估價格的50%，出讓土地使用權評估的貸款量最高不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權抵押貸款價格，就應該在地價定義中設定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進去，如不設定貸款率，最好還是不這樣界定價格類型為好。

再如有的評估項目名稱為“×××國有劃撥土地使用權價格評估”，但地價定義設定的卻是有限年期的使用權價格?自相矛盾。地價定義一般應該與價格類型一致，當然評估國有土地使用權“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權出讓價格。其目的評估的是劃撥土地的出讓價格。尚若如此，“×××國有劃撥土地使用權出讓價格評估”。

總之，出現上述問題原因，主要是估價人員對《規范格式》中描述項目名稱的“內在要求”未認真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正確描述項目名稱

到底如何描述項目名稱和正確界定“價格類型”呢?首先應該認真研究《規范格式》中描述項目名稱的“內在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。

對“價格類型”的界定應從土地價格的概念去理解。土地價格是土地權利價格，土地權利不同，其價格類型也就不同，價值量自然也不相同。“價格類型”與評估目的緊密相連。評估目的一般是為處置土地提供價格參考依據。土地處置方式不同，土地權利人獲得對土地的權利就不同，其價格類型當然也不同，一般價格類型的界定與擬處置后的土地權利類型有著密切的關系。項目名稱中要求體現估價對象權屬是現狀權屬，根據評估目的在現狀權屬基礎上其處置方式就是要評估的價格類型。

如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價格”;有償收回國有劃撥土地使用權評估的一定是“劃撥價格”;有償收購國有出讓土地使用權評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價格”;若國有出讓土地使用權轉讓，評估的價格就應該是剩余使用年期的出讓土地“轉讓價格”;設定抵押權的一定是與抵押人的土地權利相對應的“抵押價值”評估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現值，也應依據土地產權的性質、使用權類型，是“現狀”還是“規劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價格。

下面以國有土地不同處置方式的地價評估為例說明“項目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評估

×××單位擬改制項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業用地使用權出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗國有劃撥工業用地使用權擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地數量、用途及處置前的使用權類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國有劃撥工業用地使用權出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位三宗國有劃撥工業用地使用權擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權類型及其宗數。其價格類型應界定為“出讓現值”，并在特殊說明中說明不同使用權類型的土地資產量所占股份份額應依據有關規定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一宗國有出讓工業用地的土地使用權出讓現值評估。(×××縣或市)。

2、經營性用地公開出讓評估

×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規劃住宅用地的土地使用權出讓底價評估。(×××縣或市)。

×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規劃住宅用地的土地使用權價值評估。(×××縣或市)。

3、有償收購土地評估

有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業用地土地使用權價值評估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價值，地價定義的又是“劃撥價值”，在評估時可參考有限年期使用權評估出讓地價，再將評估的出讓地價扣除政府收益并進行年期修正后最終確定土地使用權劃撥價值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價值，在評估時又按有限年期使用權定義的出讓地價，且最終確定的是出讓土地價值，應特殊說明本次評估價值含政府收益，由政府參考評估價值依據有關規定最終確定劃撥土地使用權價值。

有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于×××一宗國有出讓工業用地剩余年期土地使用權價值評估”。(×××縣或市)。

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（責任編輯：中大編輯）

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