為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區位理論的主要內容知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

區位理論的主要內容

1)農業區位論

農業區位論的創始人是德國經濟學家馮·杜能，他于1826年完成了農業區位論專著——《孤立國對農業和國民經濟之關系》(簡稱《孤立國》)，成為世界上第一部關于區位理論的古典名著。

(1)杜能“孤立國”理論的前提

①孤立國唯一的城市位于其中心，是孤立國內商品、農產品的唯一銷售市場。其余均是農村和農業土地，農村只與該城市發生聯系，靠其供給工業品。

②“孤立國”內沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農村間聯系的唯一交通工具。

③“孤立國”是一天然均質的大平原，并位于中緯，各地農業發展的自然條件等都完全相同，宜于植物作物生長。平原上農業區之外為不能耕作的荒地， 只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。

④農產品的運費和重量與產地到消費市場的距離成正比關系。

⑤農業經營者以獲取最大經濟收益為目的，并根據市場供求關系，調整他們的經營品種。

(2)杜能農業區位的主要內容

①杜能區位理論的基本經濟分析。杜能根據其理論前提，認為經營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(P)，將由農業生產成本(E)、農產品的市場價格(V)和把農產品從產地運到市場的費用(T)三個因素所決定，它們之間的變化關系可用公式表示為：

P=V-(E+T)

在一定時期內，“孤立國”各種農產品的市場價格(V)應是個常數不變的，假定各地發展農業生產的條件完全相同，則各地生產同一農產品的成本(E)也是常數不變的，故上式可改寫成：

P+T=V-E=K

說明利潤加運費的和K為常數，只有把運費支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。因此，杜能農業區位論所要解決的主要問題歸為一點，就是如何通過合理布局使農業生產達到節約運費，從而最大限度地增加利潤。

②杜能圈。根據區位經濟分析和區位地租理論，杜能在其《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區域，而每個區域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。

依次為自由農作區(主要生產易腐難運的農產品)、

林業區(主要生產木材)

谷物輪作區(主要生產糧食)

草田輪作區(主要生產谷物與畜產品)

三圃農作制區(1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑)

放牧區

③杜能圈的修正模型。

杜能根據市場價變化、交通多樣性等因素對“孤立國”農業區位模式的影響，對“杜能圈”進行了修正。他假設當有一條通航河流可達中心城市時，若水運的費用只及馬車運費的十分之一，于是一個距城100英里，且位于河流邊上的農場，與一個同城市相距10英里遠，位于公路邊上的農場是等同的。這時，農作物輪作制將沿著河流兩岸延伸至邊界。

杜能還考慮了在孤立國范圍內出現其他小城市的可能。這樣大小城市就會在農產品供應等方面展開市場競爭。結果根據實力和需要形成各自的市場范圍。大城市人口多，需求量大，不僅市場范圍大，市場價格和地租亦高。相反，小城市則市場價格低，地租亦低，市場波及范圍也小。

2)中心地理論

中心地理論是由德國地理學家克里斯塔勒提出的。

(1)基本概念

中心地：是指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務就稱之中心地職能。中心地職能主要以商業、服務業方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動;而不包括中心地制造業方面的活動。

中心性(中心度)：可理解為一個中心地對周圍地區的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。

需求門檻：是指某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。需求門檻多用能維持一家商服企業的最低收入所需的最低人口數(稱為門檻人口)來表示。

商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者是指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。

(2)中心地理論假設條件。

①研究的區域是一塊均質的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。

②有一個統一的交通系統，對同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比。

③廠商和消費者都是經濟人。

④平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關稅或非關稅壁壘的限制。

(3)中心地理論內容

①六邊形市場區。

在一個均質平原上，由各個中心地為人們提供商品和服務，由于新的中心地廠商的不斷自由進入，競爭結果使各廠商經營某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止，就使某類商品的供給在均質平原上最終達到飽和狀態，而每個中心地的市場區都成為彼此相切的圓形，如果不重疊的話，圓與圓之間必然會出現空隙，使居住在這些空隙里的居民將得不到服務。實際上在相互激烈競爭的情況下，各中心地都試圖把這片空白區吸引到自己的市場區內，結果使它們之間的距離進一步縮短，以致各中心的銷售范圍都有一部分相互重疊。居住在重疊區內的居民就有兩個可供選擇的區位，按照消費者最近供應地購物的假設，重疊區就被平均分割給兩個相鄰的中心地。其中位于平分線上的居民到兩個相鄰的中心地的距離是相等的，故這條線被稱為無差別線。由于重疊區被無差別線分割，圓形的市場區即被六邊形的市場區所替代，從而推導出正六邊形市場區這一便于組織中心地與服務區相聯系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

②市場等級序列。

中心地商品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍，是與中心地規模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務的種類密切相關。不同規模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們在空間地域上的這些差異，經過相互作用和人類經濟活動的干擾，就將形成規律有序的中心地——市場等級體系。

就區域內各城鎮而言，商服設施和商品種類由城市規模決定，從大城市商服設施高級發展，商品種類多而全，直至一般城鎮(縣城、建制鎮)只有基本生活性商服，水平很低，種類很少。就城市內部而言，市級中心、區級中心和小區級商服中心也有類似的分異規律。

就不同商業、服務行業而言。各行業經營品種、商品的種類、級別、需求門檻和服務范圍均不相同，由其形成的等級序列可歸并為：低級商品和服務售價低，顧客購買頻率高，需要量大，需求門檻低，銷售距離短，服務半徑小。高級商品和服務質量好耐用，更新慢，售價高，需要量少，購買頻率低， 需求檻高，銷售距離長，服務半徑大。

按地域歸并，即：高級商服中心。提供高級到低級的全部商品和服務;中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動;而低級商服中心只有低級的商品和服務。需求門檻和服務范圍也依次由高到低、由大變小。

③中心地體系的基本模型。

A、市場原則就是從最有利于組織商品的供銷，保證商品和服務的供應范圍最大角度出發，并在均等機會下配置各級中心地及其市場區的數目。因此，在此原則下建立的中心地體系為K=3體系。這里K值是中心地模型的重要指標，它表明在不同的空間組織原則下，中心地相對于由它服務、供應及管轄的市場區排列關系和數量關系。在市場原則下，K=3，意即一個上級中心地的商服網點，不僅吸引自己中心地的商服活動，而且還支配(吸引)相鄰6個下級中心地的商服活動。但所支配的不是它們的全部，只是其中1/3，而另兩個同級的中心平均瓜分剩余的2/3。這樣，一個上級中心所支配的下級中心市場區就是6X1/3+1=3=K。這樣，每一個較大的中心地的市場區總是包含3個比它低一級的市場區，依此逐級類推，可得出市場區的等級序列為1，3，9，27，81..…。由于高一級中心地包含低一級中心地的所有職能，即一級中心地同時也是二級中心地。因此，一級中心地下屬的3個二級市場區內，有1個一級中心地，2個二級中心地。如此推下去，在K=3的系統中，不同等級規模的中心地出現的序列是1，2，6，18，54……。)

若把此理論應用在一個城市，建一個市級商服中心，就要配置2個區級中心，6個小區級中心。相應市級中心的銷售市場區包含3個區級市場，9個小區級市場區……

B、交通原則。為了彌補市場原則的缺陷，克里斯塔勒按交通原則，推導出K=4的中心地市場網絡系統。就是在圍繞高級中心地的六邊形市場區內，次級中心地不在六邊形的頂角上，而是坐落在聯結兩個高級中心地的交通線路的中部處。更低級的中心與次級中心的位置關系也同樣。如此組合下去，次一級中心地

（責任編輯：中大編輯）

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