為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

基準地塊評估法

①評估步驟

采用基準地塊評估基準地價，是指根據農用地土地質量條件劃分均質區域，然后在均質地域內選定若干地塊作為基準地塊，依據農用地市場交易資料和投入產出資料評估基準地塊價格，再將同一均質地域內基準地價的平均地價作為該均質地域的基準地價。具體評估步驟如下：

a)調查和收集資料;

b)劃分均質地域;

c)選定基準地塊;

d)評估基準地塊價格;

e)核定基準地塊價格水平;

f)計算均質地域基準地價。

②資料調查的內容及要求

a)資料調查的內容

●農用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農田基本建設等資料;

●農用地社會經濟資料：包括人均耕地、農產品市場供求、土地利用規劃、交通條件等資料;

●農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押等市場交易資料;

●其他資料：如農用地歷史地價資料等。

b)資料調查的一般要求

③劃分均質地域

a)確定農用地地價影響因素

●自然因素。是指影響農用地生產力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地形坡度、土壤質地、土層厚度、有機質含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農田基本設施狀況、地塊形狀等。

●社會經濟因素。是指影響農用地收益的社會經濟發展條件、土地制度和交通條件等，包括區域城市化水平、城市規模、農業生產傳統、人均土地指標(人均耕地、人均農用地)、農民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農產品市場供求、農機應用方便度、土地利用規劃限制、交通通達性等。

●特殊因素。是指影響農用地生產力和收益所獨有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環境條件、環境污染狀況等。

b)影響因素權重的確定可采用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法等方法。

c)劃分均質地域單元

均質地域單元的劃分應滿足下列條件：

●同一單元內用地類型、耕作制度的一致性;

●同一單元內的土地質量的一致性。

d)測算各單元各影響因素分值

各單元各影響因素分值的計算，可采用特爾菲法或因素分值定量測算的方法進行。

●特爾菲法

選擇當地的農業、土地利用專家及有關專業人士作為專家，設計打分表，由專家進行打分。

●因素分值定量測算法

按照評分估價法中的因素分值計算方法進行測算。

e)各單元影響因素綜合分值計算

計算出各單元各影響因素的分值后，按照下式計算各單元影響綜合分值：

Fj=∑Wj×fij(i=1……n)

式中：Fj——j單元綜合分值;

Wi——i因素權重;

n——因素個數;

fij——j單元i因素分值。

f)劃分基準地價均質地域

按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分數軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質地域。

④選定基準地塊

在各均質地域內，根據土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數量的宗地作為基準地塊。具體選擇過程牛主要考慮下列條件：

●日照的時間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的;

●耕作距離、距市場的遠近、交通條件等屬于一般的;

●面積、形狀、土壤條件屬于一般的;

●在標準耕作制度下，土地利用程度、單產水平等一般的;

●災害條件屬于一般的。

均質地域內每類農用地基準地塊數量不應少于3塊。

⑤評估基準地塊價格

●利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準地塊價格。若基準地塊在近三年內發生過市場交易行為，可直接通過對其進行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價格;

●利用基準地塊本身的投入產出資料，采用收益還原法求取基準地塊的價格;

●利用農用地開發資料采用成本逼近法評估基準地塊價格;

●基準地塊價格評估必須采用兩種以上方法進行。

⑥核定基準地塊價格水平

對均質地域基準地塊價格加以比較檢查，并作必要的調整。

⑦計算均質地域基準地價

按照調整后均質地域內各基準地塊地價，采用簡單算術平均法或加權算術平均法求取各均質地域的平均地價，并作為該均質地域基準地價。

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（責任編輯：中大編輯）