為了幫助考生有效的復習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

(七)主要國家和地區的土地制度(了解)

1、美國

(1)現行土地所有制

美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國全國的土地中，有59%為私人所有;39%為公有，其中聯邦政府所有的為32%，州及地方政府所有的為7%;另有2%為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保護地、軍用土地以及政府用地等。土地所有制狀況在各州之間有所不同，如在阿拉斯加州，聯邦政府擁有或控制著該州96%的土地。

美國關于土地所有權的規定不同于同為資本主義國家的歐洲國家。在美國，土地所有者同時也擁有地下的一切財富，所以地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨出售給別人。惟一的條件是他必須遵守政府關于環境保護的規定并照章納稅。

(2)現行土地使用制

美國所有土地都實行有償使用。美國法律規定土地可以買賣和出租。聯邦政府為了國家和社會公益事業，興建鐵路、公路及其他設施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權處申請批準，并支付租金。

(3)土地管理機構

美國于內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理，并對州和私人土地進行協調。其主要職責是：地籍調查，土地利用規劃，建立土地調查檔案和土地管理信息系統，牧場管理，為國民經濟發展提供有服務，制定國家礦產開發與利用計劃等。其他聯邦政府機構也參與部分土地管理工作，如內政部印第安人事務管理局負責印第安人居留地的土地管理工作，城市規劃委員會負責城市用地的管理工作，國防部負責軍用土地的管理工作。

美國土地管理工作，實際上是一種分層次、按類別進行管理的類型。1980年起，美國土地管理局采用先進技術建立了土地管理系統。

2、英國

(1)現行土地所有制

從法律上看，英國的土地所有權觀念是非常特別的。自1066年以來，英國的全部土地在法律上都歸英王或國家所有，也就是說，英王(國家)是惟一絕對的土地所有權人，個人、企業和各種機構團體僅以某種方式持有土地。在英國，持有土地所受的條件限制總稱"土地保有條件"，土地持有人所保有的有關他的土地權利的總和，叫做他的產業權。

英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實際中這些土地持有人也往往不嚴格地被稱做地主。

(2)土地管理機構

英國在中央一級沒有設置統一的土地管理機構，而是由若干部委分類管理。農業用地，由農漁食品部土地管理局管理，其主要職責是負責農業用地的使用、統計、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業用地，由林業委員會管理。城市用地，由環境部管理。

3、德國

聯邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測量局、地方法院土地登記局、土地整理司。另外，國家財政部主管農業用地評價和地產價值評價。州發展規劃與環保部主管各級土地利用規劃工作。德國土地管理機構負責地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統計和提供利用，土地登記、土地評價、土地利用規劃和土地整理。德國土地管理重視土地立法，采用先進技術進行管理，重視對土地信息的保存、利用和完善。

4、日本

(1)現行土地所有制

日本現行的土地制度是土地私有制。據日本人自己的解釋，所謂土地私有制，是一種法律上承認個人或私人可以占有土地的制度，但并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團體也占有土地。

(2)現行土地使用制

日本的國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占土地總資源的比例很小，因而國有土地使用權制度并不很發達，且國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強調生態保護。日本的非土地所有人利用土地主要體現在其民法的地上權和永佃權中。

(3)土地管理機構

日本全國城鄉土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設土地政策、土地利用、地價調整、國土調查四個課。其主要職責是：制定土地管理政策，編制和實施全國土地利用計劃，限制土地交易，管理全國休閑土地，管理地價，組織地籍調查，以及編制國土利用形態分布圖表。

5、中國香港

(1)現行土地所有制

在1997年7月1日中國對香港恢復行使主權之前，香港為英國所統治，其全部土地稱為“GrownLand"，俗稱“官地”。中國恢復對香港行使主權之后，香港土地全部回歸中國。《中華人民共和國香港特別行政區基本法》規定，“香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區政府管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。”因此，現行香港的全部土地均屬于國家所有。

(2)土地使用權制度

香港土地使用制是土地租用制。其特點是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業權外，其余僅授予一定年限的租業權。政府將土地出租或批給房地產開發商或其他土地使用者時，房地產開發商或其他土地使用者要支付一筆“地價”，政府還要與其簽訂土地契約，土地契約還規定了土地的用途、租用年限和每年應繳的地狙。

土地契約規定的地租，相對于該幅土地的價格而言，只是一個很少的數目，而且是一個固定額，不隨著土地本身價格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內，租戶可以根據租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場上出售，承讓人享有土地契約所載的權益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場，只是土地契約的交易市場。土地契約的價格取決于土地的區位、土地契約所規定的工地用途、租用年限和土地面積的大小等因素。如果租約有效期長達數十年之久，則租約的交易價格大致等于地段本身的價格。但如果土地契約有效期只剩下十數年或更短的時間，則土地契約的交易價格將會隨著有效期的縮減而顯著下降。

(3)土地管理制度

香港特區政府現行行政管理機構設置序列是科、署、處。地政工務科是香港土地政策的研究和決策機構，沒有土地政策小組、發展策略組。土地政策的執行機構是地政工務科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時負責一切與土地開發有關的事務。屋宇地政署下設五個處即地政處、建筑物條例執行處、城市規劃處、測繪處和行政處。

香港地區的土地出讓方式主要有拍賣、招標、私人協議和臨時出租四種。對于經濟利益不十分突出而政府決定支持發展的行業和企業，可以申請免交地價或以低于市場價格的官方優惠價供地。

6、中國臺灣

(1)土地所有權制度

臺灣地區現行的土地制度，據臺灣當局的說法，是“平均地權”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應為公有或私有，全視其如何方可達成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權的土地制度，農地是宜于農有(農民私有)的，市地是宜于市有(市民公有)的，富源地是宜于國有(全體國民公有)的。換言之，農地農有、市地市有、富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”。

所謂農地農有，是指“農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，”;是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。”市地市有，是“市地屬于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地，如果一律收為公有，則手續既繁，財政上負擔亦重，故除為公共建設——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計劃之實行，必須征用者外，無防暫維現狀，而運用土地稅制，做到漲價歸公可矣。至于新建都市或既成都

市之擴展區域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計劃加以重劃改良后，租與需地

者使用。”富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有”，而由“政府管理之”。

(2)土地他項權制度

臺灣土地他項權包括地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權等七種。

(3)土地管理制度

臺灣將土地管理機構，習稱地政機關，臺灣地區《土地法》規定，“中央”、省、市、縣均應設立專管地政的機關。

臺灣地區對非都市土地，視當局的經濟政策、地方需要及土地所能提供使用的性質，劃定使用區，編定各種用地圖實施管制，并配合各種自然環境的保護，謀求土地資源的合理使用。

臺灣地區《都市計劃法》第六條規定：“直轄市及縣(市)(局)政府對于都市計劃范圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計劃之使用。”都市計劃對土地使用的管理，主要是采用土地使用分區管制，即對都市土地依現有特性及未來期望發展的模式，劃分為不同的使用分區，再對分區內的土地及建筑物予以使用性質及使用強度的管制。對土地使用性質的管制，主要是規定土地的用途，以排除妨礙主要用途的

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