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輔導內容：

市場比較法基本內容復習

一、市場比較法的基本定義和概念

基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

13個基本概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個別因素、地價指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類似區域

二、市場比較法的基本公式

1、根據實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

2、基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。

3、公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。

4、當因素區域因素和個別因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素修正幅度。

三、市場比較法的特點與應用范圍

1、市場比較法的特點：比準價格

2、市場比較法的適用條件

僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

3、市場比較法的適用范圍

從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;

從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。 四、市場比較法估價的程序與方法

1、收集交易資料

2、確定比較交易案例

明確5個具體要求，建立價格比較基礎

3、市場交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數

4、期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基指數。

B=估價期日的價格指數/交易時期價格指數

5、區域因素修正

區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。

D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

6、個別因素修正

個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。

修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。

7、土地使用權年限修正

土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。

年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地價=比較案例價格×K

8、容積率修正

容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)

9、土地價格的最終確定

通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。

對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。

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（責任編輯：fky）

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