2013年土地估價師考試備考正在進行中，中大網校土地估價師考試網結合土地估價師考試用書內容，為您推出土地估價師考試試題：《土地估價實務基礎》，幫您邊學習邊檢測，日日有提高，天天有進步，助您順利通關!

情景分析題

(一)某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地機構對涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地；B宗地為工業用地，容積率為0．6。根據以上資料，回答1～小題的問題。

1．A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估。市場比較法的評估結果為1320元/㎡，收益還原法的評估結果為970元/㎡，可以確定最終評估結果的方法有（ ）。

A．加權平均法

B．直接取市場比較法的評估結果

C．直接取收益還原法的評估結果

D．簡單算術平均法

2．B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征收農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后該區域未發生征地案例。在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應收集作為評估依據的資料和標準包括（ ）。

A．國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件

B．征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等

C．土地出讓金或土地增值收益資料

D．市場或行業平均利潤率或投資回報率

3．B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征收農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后該區域未發生征地案例。以下運用成本逼近法評估該宗地0年期的出讓土地使用權價格的步驟，排序正確的是（ ）

①計算利息；②確定土地開發費；③計算土地增值收益；④計算土地開發利潤；⑤計算有限年期土地使用權價格；⑥計算土地取得費。

A．②⑥①③④⑤

B．⑥②①④③⑤

C．⑥②④③⑤④

D．②⑥①④③⑤

4．根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股價有限公司使用；對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。以下從產權關系和經濟關系上說明A宗地的處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊，正確的有（ ）。

A．對國家而言，以出讓金作價折為國家股，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地利益

B．對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次性收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分

C．對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金

D．對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金

．股份有限公司成立以后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地規劃為商業用途，平均容積率為1．。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。如對該宗地重新進行評估，可選用的評估方法，包括（ ）。

A．路線價法

B．市場比較法

C．成本逼近法

D．收益還原法

(二)M公司于2007年1月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為1000㎡，占用土地面積為l2480㎡，該寫字樓除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司為核實資產，需對該土地使用權價格進行評估。

經調查，該寫字樓所占土地為200年11月1日取得使用權的國有出讓土地，出讓年期為0年，寫字樓于2006年11月1日建成，當時建筑造價為2300元/㎡(建筑面積)，房屋耐用年限為60年，殘值率為2%。該寫字樓現時出租部分的月租金為60元/㎡(建筑面積)，比市場同類物業平均月租金低元，市場平均空置率為l0%，出租經營過程中的營業稅為年租金的%，維修費為重置價的2%，管理費為年租金的3%(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2%，房產稅為原造價70%的l．2%。目前該類物業的建筑造價為200元/㎡，房屋還原利率及土地還原利率分別為8%和6%。根據以上資料，回答6～60小題的問題。

6．根據上述資料測算的該土地于2009年11月1日的單位面積地價為（ ）元/㎡。

A．7694

B．616

C．6334

D．986

7．求取土地收益及確定（ ）是收益還原法的關鍵。

A．土地還原率

B．土地租金

C．經營費用

D．投資利率

8．收益還原法估價時，考慮的總費用是指為創造收益所投入的直接必要的經營費用與（ ）費用。

A．建筑

B．評估

C．設計

D．資本

9．建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，其注重的是建筑物（ ）。

A．原始價值的回收

B．價值的減價修正

C．折余價值的差額

D．原始價值的攤銷

10．計算建筑物折舊額時，按使用建筑物而產生的磨滅或破損以及風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞來計算折舊，稱為（ ）折舊。

A．經濟

B．成新

C．物理

D．功能

相關文章：

2013年土地估價考試估價實務基礎精選練習題匯總

2013年土地估價師估價實務考試習題練習匯總

2012年土地估價師考試考后交流及真題征集

更多關注： 2013年土地估價師考試預測時間  考試培訓  考試用書 成績查詢

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁