為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》馬克思主義地租理論知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

馬克思主義地租理論

馬克思在科學的勞動價值論、剩余價值論以及科學的利潤理論和生產價格理論的基礎上，根據地租產生的原因和條件，把地租區分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

1、級差地租

①概念：級差地租是指租用較優土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。

②馬克思對資本主義級差地租的實例分析：

A、假定前提條件：資本主義的生產關系在農業中已占統治地位，資本在國民經濟各部門之間，在農業和工業之間可以自由轉移，平均利潤、生產價格已經形成，農產品像其他一切商品一樣，按照生產價格出售。

B、實例分析：根據土地自然肥沃程度和地理位置的差別，把土地劃分若干個地塊，分為優、中、劣三個等級，分別由各租地農場主耕種。盡管他們在相同面積的土地，投入等量的勞動和相同的資本，也會形成不同的勞動生產率，使耕種劣等土地的產品量低于耕種中、優等土地的產品量，其個別生產價格就會相應最高。假定農產品的社會生產價格，也像工業中產品價格，是由社會平均必要勞動時間決定的，或者說是由中等生產條件的個別生產價格決定的。那么，劣等地所生產的產品的個別生產價格就高于社會生產價格，租用或是經營劣等土地的農業資本家，就得不到平均利潤。在這種情況下，農業資本家就不會去租用或是經營劣等土地了。在這一規律支配下，農業資本家必然要把資本轉移到別的部門去。就會出現兩種情況：一是劣等地退出耕種后，產品供求平衡，那么原來較好的土地就會成為全部耕地中的劣等地;另一種情況是當劣等地退出耕種后，農產品供不應求，價格上漲，并且一直漲到原來的劣等地也能得到平均利潤，又重新投入耕種。這樣一來，農產品的生產價格就只能由劣等地農產品的個別生產價格來決定。因而經營比劣等地質量優越的各級土地，都能按土地等級的差別，獲得超額利潤。

③級差地租形成原因：由實例分析可得出，級差地租與土地等級相聯系，對于不同土地來說，在等量投入的情況下，土地等級不同，土地收益便不同，使得地租額不同。土地自然條件的差別(即土地等級的差別)成為級差地租形成的自然條件或自然基礎。

而土地的有限性所引起的土地經營上的壟斷，才是級差地租產生的原因。級差地租來源于農業工人創造的剩余價值即超額利潤，不過是經由農業資本家手中轉到土地所有者手中。

④分類：級差地租按其形成的基礎不同，可分為兩種形式：

級差地租Ⅰ：是指農業工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創造的超額利潤而轉化的地租。

級差地租Ⅱ：是指對同一地塊上的連續增加投資，使各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化的地租。

2、絕對地租

絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。租用土地的資本家無論土地優劣都要繳納地租，而租用劣等地的資本家在繳納地租后還可得到平均利潤，則說明絕對地租不是平均利潤的一部分，而是農產品市場價格高于生產價格的余額。

農產品不按生產價格而按市場價格出售的原因：①低于工業資本有機構成的農業資本有機構成是絕對地租形成的條件。②土地所有權的壟斷是絕對地租形成的根本原因。農業資本的有機構成低于社會平均資本有機構成，使得農產品能夠按照高于生產成本的產品價值所決定的市場價格出售，并獲取相應的超額利潤，而土地所有權的壟斷使超額利潤轉化為絕對地租。因此，絕對地租的實質和來源同樣是農業工人創造的剩余價值。

3、壟斷地租

壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。

壟斷地租的形成，除了土地所有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產某些特別名貴而又非常稀缺的產品。這些商品的生產者憑借壟斷經營形成壟斷價格，便可獲得壟斷價格與生產價格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經由租地資本家轉交給土地所有者后形成壟斷地租。

壟斷地租不是來自農業雇傭工人創造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創造的價值。

4、礦山地租

礦山地租是指工業資本家為取得采掘地下礦藏財富的權利而向土地所有者支付的地租。經營礦山開采業的資本家同樣要繳納級差地租和絕對地租。

原因：

①各礦山開采的礦產品的個別生產價格不同。

②礦產品的社會生產價格由劣等生產條件的礦山的個別生產價格來決定。

③由于存在礦山所有權的壟斷，使礦產品可以按高于它生產價格的價值出售。

5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商業資本家和房地產業資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同樣是土地所有權在經濟上的實現。它的來源同樣是工人創造的剩余價值超過平均利潤的余額，反映了土地所有者對雇傭勞動者的剝削關系。馬克思在分析建筑地段地租時指出，農業地租是建筑地段地租的基礎;建筑地段地租同樣存在著級差地租，同樣要“遵循著和農業級差地租相同的規律”。

建筑地段地租自身的特征：

(1)建筑地段地租是為了獲得生產的場所和空間而支付的。

(2)建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響。

(3)馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動性，它的主動性(特別是在采礦業)只在于利用社會發展的進步”去提高建筑地段的地租，“而對于這種進步，他并不像產業資本家那樣”對于社會的進步起過一定的作用，“有過什么貢獻，冒過什么風險。”

(4)建筑地段地租的另一個顯著特點，就是壟斷地租占有顯著的優勢。

社會主義條件下，仍然存在絕對地租、級差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此，馬克思地租理論仍是城鎮土地估價的基本理論依據之一。

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（責任編輯：中大編輯）

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