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2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中,中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書(shū)內(nèi)容,為您推出土地估價(jià)師考試試題:《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》,幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測(cè),日日有提高,天天有進(jìn)步,助您順利通關(guān)!
輔導(dǎo)內(nèi)容
1、考題與答題分析
2、應(yīng)用收益還原法答題輔導(dǎo)(1)
一、土地估價(jià)實(shí)務(wù)近三次考試題型變化分析
1、1998年考試題型
該年度考試將計(jì)算題放在第三門(mén)土地估價(jià)理論與方法中,共4小題,每題15分。四個(gè)小題分別需要采用收入還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和剩余法來(lái)答題。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中的第一個(gè)大題是綜合計(jì)算題,共3小題,第一小題20分,后兩小題各30分,共80分。綜合計(jì)算題主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力,每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價(jià)實(shí)務(wù)分析,其實(shí)就是土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò),出了兩題,每題60分。1998年這一門(mén)的總分值是200分,不過(guò)題型設(shè)置并不是很合理。
2、2000年考試題型
在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計(jì)算題減為兩題,每題40分,共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析,共一題,60分;三是第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)改為一題,也是60分。總分值上跟1998年一樣,都是200分,但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外,在土地估價(jià)理論與方法中同樣設(shè)有4小題的計(jì)算題,依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法來(lái)答題。
3、2002年考試題型
取消了第三門(mén)土地估價(jià)理論與方法中單獨(dú)列出的計(jì)算題,分別歸入本門(mén)的客觀試題和第四門(mén)的第一部分中。土地估價(jià)實(shí)務(wù)第一部分計(jì)算題共有3題,其中,前兩小題為簡(jiǎn)單計(jì)算題,各30分,分別需要采用成本逼近法和剩余法來(lái)答題,第三小題是綜合計(jì)算題,40分,計(jì)算題部分共100分。第二部分案例分析共1題,60分,跟2000年相同。第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)也是1題,不過(guò)分值降為40分。
4、2004年考試題型分析
2004年考試題型將與2002年相同,不再進(jìn)行調(diào)整,預(yù)計(jì)題量和分值也不會(huì)有什么大的變化。2002年的簡(jiǎn)單計(jì)算題考了成本逼近法和剩余法,今年要特別注意收益還原法和市場(chǎng)比較法。當(dāng)然,這幾種主要估價(jià)方法都必須熟練掌握。
二、解答計(jì)算題注意事項(xiàng)
1、仔細(xì)審題,用對(duì)方法;
2、格式正確,步驟清楚,切忌省略中間過(guò)程,不寫(xiě)出計(jì)算公式或算式;
3、簡(jiǎn)單計(jì)算題要先寫(xiě)明解題方法,綜合計(jì)算題先寫(xiě)明解題思路;
4、注意標(biāo)明單位,并按要求進(jìn)行單位換算;
5、盡可能多做幾步,哪怕只能列出使用方法和計(jì)算公式;
6、注意檢查,避免出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤,以及不按要求保留小數(shù)點(diǎn)后位數(shù)。
三、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析
題目:1998年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第一小題(略)
(一)審題
1、瀏覽題目,構(gòu)思解題方法
從題目中給出條件看出,該宗土地及建筑物出租,有經(jīng)濟(jì)收益,適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
2、仔細(xì)查看題目中的條件,思考哪些可用,還需要哪些
重點(diǎn)留意:土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、計(jì)算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。
(二)草擬出解題適用的公式和基本思路
1、適用公式
特別注意:計(jì)算房屋純收益時(shí),可采用無(wú)限年期公式;計(jì)算土地價(jià)格時(shí),必須采用有限年期公式。
2、解題基本思路
第一步:根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用,計(jì)算房地純收益
第二步:通過(guò)建筑物重置價(jià)格求得現(xiàn)值,再用房屋還原率計(jì)算房屋純收益
第三步:將房地純收益減除房屋純收益,得到土地純收益
第四步:用土地還原率,采用適用公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格
詳 細(xì) 情 況
一、計(jì)算題:
1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán),面積1000平米,同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪,建筑物耐用年限為42年,殘值率為10%,目前重置價(jià)格為2500元/平米,該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工,每月租金30元/平米,同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50元/平米,土地還原率為4%,房屋還原率為5%,每年需支付稅金20元/平米,管理費(fèi)為同類租金的5%,年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。
估價(jià):
該宗土地在2004年9月的市場(chǎng)價(jià)格(請(qǐng)思考,答案將在第四講給出)
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