2012年土地估價師考試備考已經拉開帷幕，為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

1、初步確定具體的地塊位置，并分析其用途及收益率。在此項工作中，律師主要是對所選地塊的合法性進行考證，并提供法律意見。

2、獲得土地使用權。依照法律規定，開發商可以以出讓方式或劃撥方式從政府土地管理部門取得國有土地的使用權。律師介入的房地產開發項目多試以出讓方式取得國有土地使用權。

3、處理征地、拆遷安置與補償事宜。如果采取劃撥方式取得的土地使用權，而該土地使用權是國家征用集體土地后提供的，開發商就需要支付征地費用，處理征地事宜。如果采取出讓方式取得的土地使用權，該開發項目又屬舊城改造項目，開發商就需要處理拆遷安置補償事宜。征地土地依《土地管理法》及其實施條例辦理，拆遷房屋依《城市服務拆遷管理條例》辦理。

4、與規劃管理部門協商，獲得規劃許可。值得注意的是，規劃許可證有兩個，一個是《建設用地規劃許可證》，一個是《建設工程規劃許可證》。這兩個證在開發的不同階段申領，是保障開發項目合法、順利進行的重要條件之一。

5、按規劃和出讓合同的要求委托建筑設計并制訂建設方案。開發商要通過與設計單位簽訂委托設計合同的方式，確定與設計者的法律關系，律師要負責起草或審查合同。

6、辦理“七通一平”或“三通一平”手續，實施施工現場的“七通一平”或“三通一平”。“七通”是指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地。“三通”是指水、電、路通到工地。“一平”指場地平整。

7、籌集開發資金。資金問題，歷來都是開發商最為關切和頗費心機的問題。籌集資金渠道大致有以下幾個方面：

(1)匯集自有資金。開發商的自有資金包括現金和其他流動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款，總額一般不得低于年度投資量的30%.

(2)銀行貸款。房地產開發中貸款的比例一般應少于總投資的70%，，貸款的方式有短期信用擔保貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。其中以開發項目本身的抵押貸款為主。

(3)發行公司債券和股票。

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（責任編輯：中大編輯）

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