某土地估價機構接收委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內外均以達到“五通一平”開發程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現場勘察和市場調查后，得到了4個交易實例（宗地A、B、C、D），整理后見下表：

此外，估價師還獲取了以下資料和信息：

（1）根據對當地土地交易歷史數據的統計分析結果，從2003年5月至2006年12月，工業用地價格指數每月平均上漲0.5個百分點；

（2）如果與拍賣交易方式相比，招標和協議方式成交價格分別低3%和5%;

（3）以待估宗地距區域中心距離為基準，其他宗地距區域中心距離每增加（或減少）1千米，價格對比指數減少（或增加）1%;

（4）以待估宗地距火車貨運站距離為基準，其他宗地距火車貨運站距離每增加（或減少）1千米，價格對比指數減少（或增加）1%;

（5）以宗地外達到”五通”的開發費用為基準，每增加（或減少）”一通”，價格對比指數增加（或減少）2%;

（6）假定產業集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地產業集聚度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數上升（或下降）1%；

（7）假定環境有烈度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級，以待估宗地為基準，其他宗地環境優劣度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數上升（或下降）2%；

（8）宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略；

（9）假定宗地形狀分為不規則、較規則、規則三個等級，以待估價宗地為基準，其他宗地每上升（或下降）一個等級，價格對比指數上升（或下降）2%；

（10）以待估宗地為基準，其他宗地容積率與其相比每增加（或減少）0.1，其價格對比指數增加（或減少）0.5%；

（11）該地區周邊近3年農作物的年平均畝產值為2000元。根據當地的規定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高標準，無論有無，青苗及地上物補償費一律按當地農作物一年的產值計算；

（12）征地過程中發生的相關稅費包括：征地管理費，按照征地費總額的4%征收；耕地占用稅，按5元/平方米征收；征地開墾費，按10元/平方米計收；

（13）該區域土地開發程度達到“五通一平”時，其開發費用平均為150元/平方米；假定土地開發周期為2年，開發費在開發周期內均勻投入，骰子回報率為15%，根據無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30%，年貸款利息率為6.57%，土地還原利率為6%。

請根據上述資料和素材完成如下任務：

1.假定待估宗地各個因素的價格對比基準指數為100，將上述交易實例與待估宗地進行比較，補充完成如下“因素條件價格對比指數表”。

2.根據上述資料，以及完成的“因素條件價格對比質數表”中的有關信息，選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價（提示：如果采用市場比較法，區域因素和個別因素的各因子采用連乘方式，比準價格的確定采用簡單算數平均法；估價最后結果確定時，兩種方法的結果權重均取0.5）。

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（責任編輯：中大編輯）

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