2013年土地估價師考試備考正在進行中，中大網校土地估價師考試網結合土地估價師考試用書內容，為您推出土地估價師考試試題：《土地估價實務基礎》，幫您邊學習邊檢測，日日有提高，天天有進步，助您順利通關!

對各種估價方法應注意的問題作一歸納總結，供大家在復習時參考。

收益還原法

根據土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計算公式;

總收益和總費用均應為客觀值，且折算到年;

土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止;

房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權的使用年限。計 提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時， 應按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊;

建筑物純收益=建筑物現值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數計算。

市場比較法

所選取的各比較交易案例應為用途相同、交易類型相同、所處地區的區域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內的交易實例，最長不超過3年;

各比較交易案例價格基礎應統一;

區域因素和個別因素的選取因用途不同應有差別，且二者不能混淆;

進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數均位于分子，比較案例宗地條件指數均位于分母;

第二，以誰為基準，誰的條件指數即為 100。

成本逼近法

土地取得費和土地開發費應為客觀值;

計算利息的基數為土地取得費及相關稅費和土地開發費，但計息期不同，土地取得費及相關稅費的計息期為整個開發周期，土地開發費的計息期根據費用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算;計算利息的方式有單利和復利之分，若無具體說明，一般按復利計算;

計算利潤的基數與計算利息的基數相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數;

通過成本累加計算得到的估價結果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。

剩余法

建筑物售價、建筑費、專業費等應為客觀值;

計算利息的基數包括待估宗地地價、建筑費、專業費和不可預見費;待估宗地地價的計息期為整個開發周期，后三項的計息期根據其投入情況確定，在整個開發期均勻投入時為整個開發期的一半;

若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數與利息的計算基數一致，否則，一般為房地產總價值。

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（責任編輯：fky）

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