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我國城市土地價格形成過程

我國城市土地價格是伴隨著經濟體制改革逐步形成的。其形成過程大致可分為三個階段：

第一階段1949-1954年，城市土地價格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收******政府、大地主.官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業、政府部門、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當的的政務院下發文件，規定國營企業、機關、部隊和學校等經政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價格已不復存在。在這一文件中，我們還可以看出地價消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經建立，國家對企業和事業單位實行統收統支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業生產成本，擴大國家預算，并將增加不必要的事務手續。

第二階段1954-1979年，城市土地無價使用。大約到1956牢，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業的改造，實際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農民的土地;或者征用城鎮原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補償。補償費按照國家規定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償的，但征地費不是城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統收統支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事業單位之間的“父子關系”，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的高低并不構成對用地單位的實際經濟約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業化和城市化的進程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。

第三階段自1980年以來，城市土地價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業，外國企業使用中國的土地當然不能等同于中國企業使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業征收場地使用費開始的。1980年7月26日，國務院《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》指出“中外合營企業用地，不論新征地還是利用原有企業的場地，都應計收場地使用費”。此后，一些城市加撫順.廣州也開始對國內企業收取土地使用費。場地(土地)使用費的實質就是地租，所以說，國家征收場地(土地)使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式(準確地講只是地價雛形)。另一方面，隨著國有企業利改稅，建設投資由財政撥款改為銀行貸款，企業開始有了獨立性，統收統支的局面開始被打破。在這種環境下，企業開始有愿望利用自己多余的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現。這種隱形土地市場的出現;標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。1990年5月19日，國務院發布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這標志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式.全面形成。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉讓地價和轉租租金兩種形式。

土地使用權的價格

在我國現行土地所有權國有的條件下，國家出讓給用地單位或個人的不是土地的所有權，土地使用者之間轉讓的也不是土地的所有權。完全的土地所有權包括占有、使用、收益和處分的權利。而作為代表國家以土地所有者身份的國土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權的部分，保留了土地使用權以外的其他權利，在出讓合同中會規定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉讓條件等。所以，在實際估價過程中，評估機構評估的不是土地所有權的價格，而是土地使用權的價格。土地使用權價格是土地使用者為取得土地使用權而支付的一定的經濟代價，其實質就是地租。土地使用者在逐年向國家支付地租時，土地使用權價格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權價格就是一定年期的地租現值的總和。

根據(城市房地產管理法)的規定，取得土地使用權的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權價格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其評估方法有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法等。 劃撥土地使用權價格是出讓土地使用權價格的一種特殊形式，主要由土地取得費和土地開發費兩部分構成。其評估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費、土地開發費、相關稅費、利息和開發利潤累積相加得出土地價格;也可以采用市場比較法和基準地價系數修正法等方式先評估出讓土地使用權價格，再扣除由劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權所應補交的土地使用權出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權價格的40%計算。

土地價格的類型

從不同目的出發，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。

1、按土地權利可分為：土地所有權價格、土地使用權價格、土地租賃權價格、土地抵押權價格和其他他項權利價格等。

土地權利是多個權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。

土地所有權價格：是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。

土地使用權價格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。

2、按土地價格形成方式可分為：交易價格、理論價格和評估價格等;

交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。

理論價格指經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等。①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場，由專業部門、專業人員評定的土地等級和區域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。

3、按政府管理手段可分為：申報地價、公告(示)地價等。

①申報地價;由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。

②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

4、按土地價格表示方法可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。

單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。單位面積地價=土地總價格÷土地總面積

樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均倒每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。

樓面地價=土地總價格÷總建筑面積

樓面地價=土地單價÷容積率

5、按土地的存在形態可分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格

生地價格：指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

熟地價格：指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

毛地價格：指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

凈地價格：指已完成基礎設施配套、場地內達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

6、按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協議價格、掛牌價格。

7、按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

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（責任編輯：lqh）

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