為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表相關(guān)知識(shí)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的主要內(nèi)容

(1)區(qū)域因素：影響土地價(jià)格區(qū)域因素主要有以下幾類(lèi)：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。各種用途的區(qū)域影響因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。

(2)個(gè)別因素：影響土地價(jià)格的個(gè)別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設(shè)施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個(gè)別影。因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。

(3)其他因素：根據(jù)城市具體條件不同，還會(huì)有一些其他影響因素。

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的編制方法

級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益資料、市場(chǎng)地價(jià)資料和定級(jí)分值三種方法。

(1)用土地利用效益資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表：

①確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

②選擇宗地地價(jià)影響因素

a)商業(yè)用地的影響因素

商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。

交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度。

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指人文環(huán)境(人口密度、收入水平)和自然環(huán)境(地質(zhì)情況，土地承壓力，地形，等等)。

規(guī)劃限制。主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等。

b)居住用地的影響因素

位置。主要包括距商業(yè)服務(wù)中心和城鎮(zhèn)中心的距離。

交通便捷度。主要指購(gòu)物和工作方便程度。

基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

公用服務(wù)設(shè)施完備度。主要指為居住區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。

規(guī)劃限制。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等。

c)工業(yè)用地的影響因素

交通便捷度。

基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。

規(guī)劃限制。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強(qiáng)度等情況。

d)因素影響地價(jià)程度的確定

采用采用特爾菲法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值;

③各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算

a)修正幅度值的計(jì)算

以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

上調(diào)幅度的計(jì)算公式如下：

F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%

下調(diào)幅度的計(jì)算公式如下：

F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%

式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度;

F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度;

Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益;

Inh級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值;

Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值。

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。

b)影響地價(jià)各因素修正幅度的確定

參照不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響權(quán)重，按下式計(jì)算各因素的修正幅度：

F1i=F1×Wi

F2i=F2×Wi

式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度;

F2i某一因素的下調(diào)幅度;

Wi某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重;

以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件的修正系數(shù)，一般為F1i/2，同時(shí)，確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

④編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制修正系數(shù)表，并通過(guò)已有地價(jià)點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制出一個(gè)類(lèi)型區(qū)域和城鎮(zhèn)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。

(2)用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

①確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

②計(jì)算修正幅度值

將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法同前文中的上調(diào)幅度、下調(diào)幅度的計(jì)算。

對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。

按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

③影響地價(jià)各因素修正值的確定

根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，乘以各因素的權(quán)重，將修正幅度分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值。

④確定宗地地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件

按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等次確定對(duì)應(yīng)的因素條件。

(3)用定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

①利用土地定級(jí)成果，確定各類(lèi)用地的宗地地價(jià)影響因素、各影響因素權(quán)重、各土地級(jí)別(區(qū)域)、宗地及評(píng)估單元的定級(jí)因素分值或綜合分值;

②用宗地各定級(jí)因素分值與級(jí)別(區(qū)域)平均綜合分值和宗地綜合分值比較，得修正系數(shù);

③將區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正編制成修正系數(shù)表。

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