為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一部分 總 述

一、估價項目名稱：為XX公司破產清算而進行的土地使用權和房屋價格評估(X X市)。

二、委托估價方：XX公司破產清算組

三、受托估價方：XXXX土地咨詢評估有限責任公司

四、估價目的：

該項評估是對XX公司的土地使用權和房屋價格進行評估，其目的是為其破產處置土地使用權和地上房產提供價格依據。

五、估價依據：

(一)國務院及有關部門頒布的法律、法規

1.《中華人民共和國土地管理法》;

2.《中華人民共和國城市房地產管理法》;

3.《中華人民共和國企業破產法(試行)》;

4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》;

5.原國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》([1997]國土[籍]字第2號);

6.國土資源部關于嚴格按國家標準實施《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》的通知(國土資發[2002]195號)。

(二)地方政府及有關部門頒布的法律、法規、通知文件

1.XXXX省人民政府、XXXX市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件;

2.XXXX省國土資源廳、XXXX市國土資源局制定的有關規定、文件;

3.《XXXX市土地利用總體規劃》;

4.《XXXX市2002年國民經濟和社會發展統計公報》;

5.《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》成果。

(三)有關技術標準

1.中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》;

2.中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》。

(四)其他資料

1.委托方提供的有關資料;

2.估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料。

六、估價日期：二OO三年七月二日至二OO三年七月二十一日。

七、估價基準日：二OO三年七月二十日。

八、價格定義：本次評估待估宗地的評估價格是指于評估基準日為2003年7月20日，土地用途設定 為商業、土地使用年限設定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發程度達到紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設定開發程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內場地平整條件下的土地使用權價格。

建筑物價格設定為房屋的現時市場價格。

九、估價結果：XXXX公司破產清算組委托評估的9542.95㎡的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元/㎡.建筑物現值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結果詳見土地估價結果一覽表(此處略)。

十、需要特殊說明的事項

(一)估價的前提條件和假設條件

1.待估宗地價格定義中的土地開發費用不包含宗地內的土地開發費用，即待估宗地的土地開發程度設定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅 線內場地平整。

2.待估宗地作為評估設定用途的用地，得到有效利用，并產生相應的土地收益。

3.待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業的持續發展。

4.在評估基準日的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

5.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規。待估宗地的地上建筑物狀況符合城市規劃。

6.本報告估價結果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發生變 化，則估價結果應進行調整或重新評估。

(二)本報告使用的限制條件

1.本評估報告應僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內容對第三方不負任何責任。

2.本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結果出現偏差，委托方承擔一切責任。

3.未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發表。

4.本次估價結果根據有關規定有效期自估價基準日(2003年7月20日)起半年內有效。

(三)需要特殊說明的事項

1.本次評估所依據的宗地內外地上建筑物狀況、基礎設施狀況、環境狀況等由委托方負責提供;

2.本次評估待估宗地的權利狀況、土地用途、面積以委托方提供的XXXX號《國有土地使用證》所載內容為準;建筑物情況以《房屋所有權證》(XXXX號)為準。

3.技術報告由XXXX土地咨詢評估有限責任公司負責解釋。

4.未經對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術報告及附件。

5.報告復印件無效，報告缺頁無效。

十一、土地估價師簽字：

姓名 估價師資格證書號 估價師簽字

李明 XXXX

張紅 2002130052

十二、土地估價機構(機構公章)

二OO三年七月二十一日

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（責任編輯：中大編輯）

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