1、 對(duì)同一宗地進(jìn)行評(píng)估，一般要求應(yīng)用估價(jià)方法不少于( )種。

A、一

B、二

C、三

D、四

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解　　析：由于土地價(jià)值較大，所以要求應(yīng)用估價(jià)方法不少于二種。

2、 下列因素中( )不是影響地價(jià)的區(qū)域因素。

A、繁華程度

B、城市規(guī)劃

C、土地使用限制

D、容積率

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解　　析：容積率為個(gè)別因素，其他為區(qū)域因素。

3、 估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵是( )。

A、符合法定程序

B、嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

C、嚴(yán)格按照公司規(guī)定的估價(jià)流程進(jìn)行評(píng)估

D、符合客觀事實(shí)，符合常理

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解　　析：合理性的內(nèi)涵即評(píng)估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。

4、 確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，如各種方法求得地價(jià)相差不超過( )，則可以選用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終價(jià)格。

A、30%一35%

B、20%一25%

C、10%一15%

D、5%以下

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解　　析：如兩種方法求得地價(jià)相差幅度不大(一般不超過20一25%)，可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。

多選題:

5、 土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)主要對(duì)報(bào)告的( )進(jìn)行審核。

A、評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面

B、描述是否簡潔準(zhǔn)確

C、原則及方法的選擇是否正確

D、計(jì)算是否準(zhǔn)確、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確

E、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d,

解　　析：土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)主要對(duì)報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評(píng)定整份報(bào)告的優(yōu)劣。

6、 估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵是指( )。

A、嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

B主體認(rèn)定事實(shí)清楚

C、符合法定程序

D證據(jù)確鑿充分

E估價(jià)過程符合公司規(guī)定程序

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

解　　析：合法性內(nèi)涵要求評(píng)估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

7、 下列不同估價(jià)方法適用目的的說法正確的是( )

A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。

C、估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，選用兩種以上(不含兩種)進(jìn)行估價(jià)。

D、工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。

E、評(píng)估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評(píng)估方法是成本逼近法、剩余法。

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d

解　　析：居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，對(duì)新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法;工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法;商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法;綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，選用兩種以上(含兩種)進(jìn)行估價(jià)。

8、 下列運(yùn)用市場比較法應(yīng)注意的事項(xiàng)，正確的是( )

A、住宅用地對(duì)公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低。

B商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度。

C工業(yè)用地道路通達(dá)度對(duì)地價(jià)影響程度大，公交便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。

D、在確定修正幅度時(shí)，不同用途的地價(jià)影響因素、影響程度相同。

E、因素修正幅度要與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近。

標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c,

解　　析：

(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。

(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。

9、 收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意( )

A、收益的確定不是客觀收益，而采用的實(shí)際收益。

B、利息需要計(jì)人總費(fèi)用。

C、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益應(yīng)計(jì)人收益。

D先確定費(fèi)用的構(gòu)成，再考慮收益方式。

E收益應(yīng)該是長期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

標(biāo)準(zhǔn)答案：c,

解　　析：

(1)要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

A、收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實(shí)際收益;

B、收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;

C、未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

D、忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;

E、未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：

A、未考慮收益的方式，盲目地確定費(fèi)用;

B、確定年折舊費(fèi)時(shí)，缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn);

C、將利息計(jì)入總費(fèi)用中。

(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。

(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的

確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定;

判斷題:

10、 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解　　析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，并不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。

11、 招標(biāo)、拍賣地價(jià)一定比協(xié)議地價(jià)低。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解　　析：招標(biāo)、拍賣地價(jià)一般比協(xié)議地價(jià)高。

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