2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

一、單選題()

1、 采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。

A.職工工資

B.改擴建費用

C.房屋火災保險

D.維修費用

標準答案： b

解 析：根據企業經營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用，那么其中是沒有改擴建費用的。

2、 在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )

A.實際收益

B.客觀純收益

C.實際純收益

D.實際總收益

標準答案： b

解 析：根據收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應當計算客觀純收益。

3、 若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權的價格計算公式為( )。

A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

B.P=a/r

C.P=a/(r±s)

D.P=a/r±b/r2

標準答案： b

解 析：根據土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：

P=a/r

式中：P——土地價格;

a——土地純收益;

r——土地還原率。

可知答案為B.P=a/r

4、 收益還原法不適宜用于評估( )用地。

A.商業

B.寫字樓

C.酒店

D.學校

標準答案： d

解 析：根據收益還原法的適用范圍，學校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產，不適合用收益還原法進行計算。

5、 房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關。

A.管理費

B.維修費

C.保險費

D.房屋折舊費

標準答案： a

解 析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關。

6、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加l萬元，該土地無限年的收益價格最接近于( )萬元。

A.1350

B.1533

C.1611

D.1722

標準答案： c

解 析：1.土地使用年期無限時的計算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含義同前;

b——純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。應當是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

7、 收益還原法是在估算土地在未來每年預期( )的基礎上計算的。

A.經營收益

B.總收益

C.總費用與總收益之和

D.純收益

標準答案： d

解 析：根據收益還原法的原理，應當是每年預期的純收益。

8、收益還原法考慮的總費用是指為創造收益所投入的直接必要的經營費用與( )費用。

A.評估

B.計

C.資本

D.建筑

標準答案： d

解 析：產生收益包括房地產貢獻、經營貢獻、資本貢獻，所以為創造收益所投入的直接必要的經營費用與資本費用。

9、 評估別墅等獨立居住用地，一般應首選( )。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標準答案： c

解 析：根據市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

10、 采用收益還原法評估地役權價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高出( )。

A.0.5個百分點左右

B.1個百分點左右

C.2個百分點左右

D.標準未規定

標準答案： b

解 析：根據土地還原利率的規定，應當是B.1個百分點左右。

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（責任編輯：中大編輯）

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