為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

樣點(diǎn)地價(jià)平均法

①評(píng)估步驟

采用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用土地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟如下：

a)資料調(diào)查;

b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型;

c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查;

d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià);

e)利用市場(chǎng)交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià);

f)根據(jù)所測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

●農(nóng)用地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料;

●農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等;

●社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等;

●其它資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。

b)資料和外業(yè)調(diào)查要求

●資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理;

●調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫(kù);

●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;

●樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。

③確定土地利用類型

根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。

④投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查

農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場(chǎng)資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查;在市場(chǎng)資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。

a)調(diào)查樣點(diǎn)的要求

●樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中;

●樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查;

●樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料;

●樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：

Eni/En=ENi/EN

式中：Eni——第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù);

En——各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù);

ENi——第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù);

EN——各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。

b)樣點(diǎn)資料的整理

●樣本資料補(bǔ)充完善或剔除：對(duì)所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對(duì)主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容;將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣本進(jìn)行剔除;

●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別、土地用途、用地效益等進(jìn)行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。

⑤投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易資料分析計(jì)算

a)投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算

樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算方法可以收益還原法的步驟和要求進(jìn)行計(jì)算。

b)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算

根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用相應(yīng)的估價(jià)方法計(jì)算市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)。

⑥樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要是把樣點(diǎn)地價(jià)修正成為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價(jià)處理是指繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。

a)樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正

不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價(jià)的有限年期。計(jì)算公式為;

Pm=Pml/[1—1/(1十rd)ml]

式中：Pm——修正后的土地價(jià)格;

ml——樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期;

Pml——樣點(diǎn)地價(jià);

rd——土地還原率。

b)樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正

不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在已建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。

計(jì)算公式如下：

Kij=Pis/Pij

式中：Kij——第i類用地第j期地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的系數(shù);

Pis——第i類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù));

Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))。，

對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易地價(jià)修正到估價(jià)期日的地價(jià)計(jì)算公式如下：

Pls=Kij×Pij

式中：Pls——修正為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的宗地價(jià)格;

Pij——第j期，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià);

Kij——意義同上;

c)樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正

●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到正常條件下的交易地價(jià)。

●農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級(jí)農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。

●權(quán)利修正：是指對(duì)承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等不同權(quán)利狀況的修正。

d)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

●同一土地級(jí)別中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)要通過樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判斷歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

●同一級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

●用t檢驗(yàn)法或均值——方差法對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。

e)樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制

所調(diào)查和計(jì)算出的樣點(diǎn)地價(jià)，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。

●按不同用途分布繪制樣點(diǎn)資料分布圖;

●土地級(jí)別界線要反映在圖上;

●直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià);樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn);

●樣點(diǎn)資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號(hào)等。

f)數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。

⑦計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

a)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。

b)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以級(jí)別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

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