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土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) 模擬練習(xí)5-土地估價(jià)師

發(fā)表時(shí)間:2010/9/17 10:01:13 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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計(jì)算題

要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果,計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù),地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬(wàn)元”。

一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán),面積1000平米,同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪,建筑物耐用年限為50年,殘值率為5%,目前重置價(jià)格為2500元/平米,該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工,每月租金30元/平米,同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50元/平米,土地還原率為4%,房屋還原率為5%,每年需支付稅金20元/平米,管理費(fèi)為同類租金的5%,年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。請(qǐng)?jiān)u估該宗地在2004年9月的價(jià)格。

二、某開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積5000畝,已完成“七通一平”建設(shè),公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開(kāi)發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià),出讓土地使用年限為50年。據(jù)測(cè)算,該開(kāi)發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬(wàn)元/畝;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝,土地開(kāi)發(fā)周期為2年,第一年投資額占40%,各年內(nèi)均勻投入,貸款季利率為2%;要求土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%,土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。

三、某公司于2001年8月通過(guò)出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán),出讓年限為50年,該地塊規(guī)劃為綜合,容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款,請(qǐng)問(wèn)可貸多少款?

項(xiàng)目其他資料如下:

1、該大樓1-3層為商鋪,建筑面積為5000平方米,上面為寫(xiě)字樓。

2、大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期為3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。

3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫(xiě)字樓,另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工,月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租,預(yù)計(jì)出租率為90%。

4、據(jù)調(diào)查,目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元,同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米,寫(xiě)字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中,管理費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%,稅金為租金的12%,保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年,殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%,綜合還原率為8%,銀行貸款利率為8%。

 

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(責(zé)任編輯:中大編輯)

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