為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

(1)深度指數修正的原理

如深度指數修正圖所示，現在假設有一臨街寬度為m米，深度為n米的矩形宗地，平均每平方米的價格為A元，則此宗地的價格應為m×n×A元。

如深度指數修正圖所示，沿平行道路的方向，將深度以lm為單位加以區分成許多細條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號，則越接近道路者，利用價值越大。以上圖而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，隨著土地離道路越來越遠，單位地價之差逐漸接近于零，深度指數修正表正是要揭示宗地的價值隨其臨街深度遞減的規律。

(2)深度修正的各種方法介紹

路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

①四、三、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

②霍夫曼法則。該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

③蘇慕斯法則。該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。

④哈柏法則。該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。

同時，路線價的表示方式不同，深度指數表的制作形式也有差異，如美國的深度指數表是從臨街線出發，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數遞增，反之由此向里側伸長而遠離街道者，指數隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。

美國的計算公式為： V=μ×dv×f

日本的計算公式為：V=μ×dv×(d×f)

式中：V——地價;

μ——路線價;

dv——深度指數;

f——臨街寬度;

d——地塊深度。

美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現象。而日本及中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現象。

(3)深度修正表編制

如深度指數修正圖所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成：

①單獨深度百分率。

a1>a2>…>an

②平均深度百分率。

a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n

③累計深度百分率。

a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

制作深度百分率表的步驟如下：

a)制定標準深度，標準深度——里地線的確定，或以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數者為準;

b)確定級距，深度百分率表中級距的選定，應分析比較實例調查中地價變化的規律性，從而確定定級距數、級距;

c)確定單獨深度百分率;

d)選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。

我國目前已用路線價的城市其進行的深度修正類似于臺灣地區的計算方法。

2.寬度修正

對臨街土地特別是臨街商業用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數。

3.寬深比修正

在一般情況下，大型的商業建筑物，進深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應采用商店的寬度比深度即寬深比率系數來反映這種地價的修正情況。

4.容積率修正

一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數

5.出讓、轉讓年期修正

土地出讓是國家將一定年期內的土地使用權讓與土地使用者，土地轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。根據地價計算公式：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V———地價;

a——年地租;

r——還原利率;

n——出讓、出租或轉讓、轉租年期。

可計算出宗地年期修正系數。

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（責任編輯：中大編輯）