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5.2.4.4 生產性企業房地產中的總費用

生產性企業房地產中的總費用主要包括：

1. 生產成本，包括原材料費、人工費、運輸費等;

2. 產品銷售費;

3. 產品銷售稅金及附加;

4. 財務費用;

5. 管理費用;

6. 企業利潤。

5.2.5 求取年純收益

1. 土地租賃中的土地年純收益求取：

土地年純收益=年租金收入―年總費用

2. 房地出租中的土地年純收益求取：

土地年純收益=房地產年純收益―房屋年純收益

房地產年純收益=房地產出租年總收入-房地產出租年總費用

房屋年純收益=房屋現值×建筑物還原利率

3.? 經營性企業房地產中的土地年純收益求取：

房地產年純收益=經營總收入―經營總費用

土地年純收益=房地產年純收益-房屋年純收益

4.? 生產性企業房地產中的土地年純收益求取：

土地年純收益=生產總收入―生產總成本

5.? 自用土地或待開發土地的年純收益求取：

自用土地或待開發土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。

5.2.6 還原利率的確定

5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關系

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關系應按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——綜合還原利率;

r1——土地還原利率;

r2——建筑物還原利率;

L——土地價格;

B——建筑物價格。

5.2.6.2 還原利率的確定方法

還原利率應按下列方法確定：

1. 不動產純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與待估不動產相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。

2. 安全利率加風險調整值法：即：還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和不動產市場等狀況對其影響程度而確定。

3. 投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。

在確定土地還原利率時，還應注意土地所有權價格的還原利率和土地使用權價格的還原利率存在區別。土地所有權的權利大于土地使用權，其風險也比土地使用權小。因此，其二者的還原利率是有差別的。

5.2.7 計算收益價格

5.2.7.1 計算收益價格時，應首先根據純收益流量的變化規律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：

1. 純收益流量每年固定不變;

2. 純收益流量每年按某個固定的數額遞增或遞減;

3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減;

4. 純收益流量按其他有規則的變動。

5.2.7 收益還原法的適用范圍

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產的估價。不適用于沒有收益的不動產估價。

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