為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試,小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點,希望在2013年土地估價師考試中,助您一臂之力!
第三部分 土地估價(63分)
一、估價原則(1分)
與估價目的及方法聯系選擇是否得當、全面,描述是否規范正確。
二、地價確定(2分)
評估結果可信度分析、最終地價確定依據與方法。
三、估價方法與估價過程(60分)
延伸閱讀:
1、在評估一宗土地的價值時,理論上適用的估價方法都應選用,不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的,應在估價報告中充分說明不選用的理由。
2、此外,一般情況下,有條件選用市場法估價的,應以市場法為主要的估價方法;收益性房地產估價,應選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發或再開發潛力的房地產估價,應選用假設開發法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下,可以將成本法作為主要的估價方法。
3、還需要指出的是,對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價,是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值,而不包括估價方法之間引用的情況。例如,某在建工程采用剩余法估價,其中的開發完成后價值采用市場法或收益法評估,則此估價項目實際上只采用了剩余法一種估價方法,而不是采用了市場法、收益法和剩余法三種估價方法。
1、基準地價系數修正法(以下分值為比例值)
(1)基準地價簡介(20%)
地價內涵:說明制定時間、估價期日、設定開發程度、容積率等。(10%)
基準地價表及修正體系:至少說明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。(10%)
(2)宗地級別的確定。(10%)
說明宗地位置所對應的土地級別及價格。基準地價以幅度價形式表示的,應取均值。
(3)基準地價修正。(60%)
編制待估宗地因素條件說明表。與基準地價修正體系表所列項目一致,與區域因素、個別因素條件說明一致。(30%)
編制待估宗地因素修正系數表。修正系數取值與條件說明相吻合。(20%)
其他因素修正。包括開發程度、交易期日、容積率修正等。(10%)
(4)地價計算。(10%)
(5)方法運用完整性系數。(85~100%)
除以上項目外,在方法運用上如果仍有不當之處,或在分項中考慮不充分,可通過完整性系數調整。
以(1)一(4)項比例值之和為基數,乘以完整性系數和該方法所占分值,即為該方法得分。
2、剩余法
(1)最佳開發利用方式(10%) : 說明土地用途、容積率等是否符合規劃和設計的要求,是否考慮了市場供求狀況等。
如果估價對象為現有房地產項目,評估其現狀利用條件下價值,則不考慮最佳利用問題。
(2)不動產總價估算(20%): 估算方法選擇及應用的合理性,估算依據的充分程度。
(3)開發成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理,依據的充分性。
(4)利息計算(10%): 開發周期、利息率、計息周期及其計算公式。
(5)利潤計算(10%): 利潤率選取依據及其合理性。
(6)稅金及其銷售稅費估算(10%): 選取全面、正確,依據合理。
(7)地價計算(10%): 公式及計算過程的正確性。
(8)方法運用完整性系數(85%~l00%)
除以上項目外,在方法運用上如果仍有不當之處,或在分項中考慮不充分,可通過完整性系數調整。如現有房地產項目按待開發土地進行評估,評估思路錯誤等。
以(1)~(7)項比例值之和為基數,乘以完整性系數和該方法所占分值,即為該方法得分。
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(責任編輯:何以笙簫默)