2012年土地估價師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

三、計算題()

51、(一)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：

(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;

(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;

(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。

試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。

標(biāo)準(zhǔn)答案： (一)審題

(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。

(2)明確估價時點。要求估價時點為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時間存在5年的時間差。

(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積;房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率;有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率;土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎(chǔ)上來運(yùn)用收益還原法。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應(yīng)選用收益還原法。

2.解題思路

(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。

(2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。

(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。

(三)公式與計算步驟

1.本題應(yīng)用的主要計算公式

房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。

建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益

有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

2.計算步驟

(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。

年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)

押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)

年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)

計算房地年總費(fèi)用。

年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)

計算房地年純收益。

房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用

=363—180=183(萬元)

(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。

建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限

=4000×2500×(50-5)/50

=900(萬元)

建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

=900× 8%=72(萬元)

(3)計算土地年純收益

土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益

=183—72=111(萬元)

(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。

土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

=1715.6(萬元)

(5)計算土地單位面積價格

土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

(四)難點與常見錯誤分析

1.難點

(1)估價時點和土地剩余使用年限的關(guān)系，對未來土地價格的年期修正將產(chǎn)生影響。

(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：

●計算房地年總收益時，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。

●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。

●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。

(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應(yīng)將資料按照其對應(yīng)的對象分清類別，這樣有助于理清思路。

2.常見錯誤分析

(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。

(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。

(3)房地總收益計算中未計算押金運(yùn)用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些處理都是錯誤的。

(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。

有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。

(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關(guān)于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。

(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。

(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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