為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試,小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區位的影響因素知識點,希望在2012年土地估價師考試中,助您一臂之力!
區位的影響因素:
影響土地區位的主要因素包括自然、社會經濟和行政等因素。
1、社會經濟因素
社會經濟的發展水平是影響土地區位的最重要因素,它包括以下幾個方面:
(1)繁華程度
繁華是指城市某些職能的集聚,對企事業和居民產生巨大的引力的結果,并在土地上創高額的收益和利潤,在外觀上則表現為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區。由于商業的集聚具有很大的吸引力,而且獲得的級差收益最高,因此商業服務設施的集聚程度可以用來表示繁華程度。商業的集聚經濟效益主要來源于它的互補性。由于商業集聚中心區商品繁多,服務項目齊全,可供選擇余地大,具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多,也就意味著商家的收益多,利潤高。
高級商務金融集聚程度。在城市中,銀行、保險、證券交易、進出口貿易、房地產、高級賓館等商務金融組織,這些組織由于服務對象和相互之間的業務都有密切聯系,往往集聚在同一個地段,國外稱為中心商務區,這類職能通常靠近城市最高商業服務中心。
(2)交通狀況或通達程度
通達程度就是把通行距離和時間作為一個整體,既要求通行距離短,以節約運費,同時又要有四通八達的交通網絡,把出行的時間減少到最低程度。
反映通達程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷度和對外設施的分布狀況。
(3)基礎設施和公用設施的完備程度
城市的基礎設施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環境保護、抗災防災等設施,它是城鎮發展必不可少的物質基礎,其配套程度和質量直接影響生產、生活等城鎮功能的正常運轉。公用設施與城鎮居民正常生活和工作有密切關系,它包括醫療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業服務業、行政管理機構等設施,對城鎮的經濟效益和社會效益也能產生間接影響。
(4)人口密度
人口密度反映人地之間的相互關系,即單位土地面積的人口數量。人口密度越高,越有利于促進商業中心的形成,越能配套建設比較完善的城市基礎設施和服務設施,土地利用的集約化程度也相應提高,土地的區位就越好。城鎮人口密度和土地區位的關系基本遵循這一規律,即:城區人口最高,邊緣區次之,郊區最少,與此相對應,土地區位也隨之由城鎮中心逐漸變差。
但是,人口的集聚效益是有一定限度的,當人口密度超過了合理的環境容量,非但不能繼續產生新的效益,反而使城鎮環境惡化,交通擁擠,市容混亂,從而影響土地的區位。因此必須保持一個合理的人口密度,才能有利于城鎮發展,使城鎮土地發揮最佳的經濟效益。
2、自然因素
自然因素是影響土地區位的重要因素之一。環境質量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質構造以及城市的自然景觀都會對土地區位的優劣產生影響。
(1)地形坡度
城鎮主要建筑物占地都要求地勢平坦,排水良好,土方工程量小,以節省開發投資。地形起伏的地區,坡度對道路網的建設和交通的營運管理也有很大影響。
(2)土地承載力
城鎮的各類建筑物和構筑物都要求天然地基穩固,具有較高的承載力和良好的地質條件,以節約建筑造價,相反,在地基承載力低的軟土層中建設高大的樓層,必須采取強化基礎的工程措施。
(3)洪水淹沒及排水狀況
分布在沿江沿河地帶的城鎮,每到洪水季節,一些地勢相對較低的土地常遭到洪水淹沒,有些地段則因為坡度過于平緩而排水不暢,雨季經常積水。都會使土地貶值。
(4)公園與綠地
園林綠地有凈化空氣、美化環境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動等多種功能,是城鎮環境與生態系統的重要組成部分。
(5)環境質量
在工業化和城市化的過程中,環境問題不僅困擾著城市的發展,危及居民的切身利益,同時也直接影響土地區位的優劣。
3、行政因素
影響土地區位的行政因素主要是城鎮規劃。城鎮規劃的主要內容是合理安排好城鎮各類用地,雖然規劃涉及的土地利用是未來的目標,但土地區位的優劣在現實的土地市場中就會表現出來。
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(責任編輯:中大編輯)