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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記六（5）

每年要對地價監(jiān)測點進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進(jìn)行登記。地價監(jiān)測點的檢查內(nèi)容有：

①使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等;

②)周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等;

③權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等方面。

2)地價監(jiān)測點更新

地價監(jiān)測點原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應(yīng)該更新：

①地塊或地塊上建筑物滅失;

②地塊用途發(fā)生改變;

③地塊被合并或分割;

④地塊地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

⑤土地被長期低效利用;

⑥城市主城區(qū)或建成區(qū)擴容。

地價監(jiān)測點的更新可分為原監(jiān)測點刪除的更新、新監(jiān)測點替代原監(jiān)測點的更新和凈新增監(jiān)測點的更新。新監(jiān)測點和凈新增監(jiān)測點的設(shè)立可參照地價監(jiān)測點的設(shè)立步驟。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的l0%。當(dāng)遇到城市土地級別調(diào)整、基準(zhǔn)地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點，并在原有監(jiān)測點的基礎(chǔ)上，進(jìn)行監(jiān)測點的擴充。

3)建立地價監(jiān)測點資料庫

地價監(jiān)測點須建立專門的資料庫，并對資料進(jìn)行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

①初始登記資料，包括：城市地價監(jiān)測點登記表(初始)、地價區(qū)段登記表(初始)、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影像照片等;

②變更登記資料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點登記表(變更)、地價區(qū)段登記表(變更)、地價監(jiān)測點變更統(tǒng)計表等;

③各季度、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點(季度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)(季度)調(diào)查表、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況(季度)調(diào)查表、土地交易樣本(季度)調(diào)查表、地價監(jiān)測點(年度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)(年度)調(diào)查表、房屋交易樣本(年度)調(diào)查表、土地(年度)供需情況調(diào)查表、房屋(年度)供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、城市基準(zhǔn)地價更新情況調(diào)查表、地價監(jiān)測點評估技術(shù)要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監(jiān)測點評估報告等。

(4)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集

1)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內(nèi)容

①地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點的土地權(quán)屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點設(shè)定條件、監(jiān)測點價格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

②土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

③房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

④城市一般數(shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價資料等。

2)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法

監(jiān)測點數(shù)據(jù)分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測點地價。

監(jiān)測點基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在地價監(jiān)測點布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進(jìn)行采集，但要及時進(jìn)行核實和變更采集。

監(jiān)測點地價通過對監(jiān)測點市場價格的評估獲取，有關(guān)監(jiān)測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;如果設(shè)立的監(jiān)測點為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。

監(jiān)測點年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測點年度地價基準(zhǔn)日設(shè)定在每年的12月31日;監(jiān)測點季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測點季度地價基準(zhǔn)日設(shè)定在各季度的最后一日。

監(jiān)測點地價評估要求如下：

①監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價與設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價分別評估，評估值為監(jiān)測點地面價;

②監(jiān)測點地價為土地使用權(quán)價格，且不考慮他項權(quán)利限制;

③監(jiān)測點設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價所對應(yīng)的年限均為相應(yīng)用途的法定最高年限，監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價所對應(yīng)的年限是相應(yīng)用途的剩余使用年限;

④應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;

⑤監(jiān)測點地價評估報告采用統(tǒng)一的格式;

⑥每一個監(jiān)測點應(yīng)由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調(diào)查，每季度采集一次。

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