2012年土地估價師考試備考已經拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎基礎階段練習試題，讓您基礎更牢固，輕松備考!

單項選擇題

1、收益還原法考慮的總費用是指為創造收益所投入的直接必要的經營費用與( )費用。

A.評估

B.計

C.資本

D.建筑

標準答案：c

解析：產生收益包括房地產貢獻、經營貢獻、資本貢獻，所以為創造收益所投入的直接必要的經營費用與資本費用。

2、評估別墅等獨立居住用地，一般應首選( )。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標準答案：a

解析：根據市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

3、采用收益還原法評估地役權價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高出( )。

A.0.5個百分點左右

B.1個百分點左右

C.2個百分點左右

D.標準未規定

標準答案：b

解析：根據土地還原利率的規定，應當是B.1個百分點左右。

4、采用收益還原法進行評估時，其中確定的總收益為( )。

A.評估對象所產生的收益

B.評估對象所產生且考慮了空置等損失后的收益

C.評估對象所產生為其產權主體所取得的收益

D.評估對象所產生為其產權主體所取得、考慮空置等損失后的收益

標準答案：d

解析：根據總收益的內容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

5、預期收益原則可以在( )中得以運用。

A.成本逼近法

B.市場比較法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益還原法

標準答案：d

解析：剩余法和收益還原法都是應用了還原利率求算土地價格，都是依據預期收益原則。

1、確定還原利率采用( )加上風險調整值的辦法。

A.利潤率

B.安全利率

C.存款利率

D.貸款利率

標準答案：b

解析：根據安全利率加上風險值調整確定還原率還原率=安全利率+風險調整值。

2、求取土地收益及確定( )是收益還原法的關鍵。

A.經營費用

B.土地租金

C.投資利率

D.土地還原率

標準答案：d

解析：用收益還原法求取土地價格的關鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。

3、應用收益還原法評估不動產價格時，要求利用與待估宗地所在區域相同或相似不動產的客觀收益來推算待估宗地的預期收益，這主要是依據土地估價中的( )。

A.給與需求原則

B.報酬遞增與遞減原則

C.替代原則

D.協調原則

標準答案：c

解析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。

4、確定還原率可采用安全利率加上( )調整值的方法。

A.通貨膨脹

B.利息

C.貸款利息率

D.風險

標準答案：d

解析：安全利率加上風險值調整確定還原率，還原率=安全利率+風險調整值。

5、從理論上講，收益還原法中采用的還原率應等于與獲取純收益具有同等風險的( )獲利率。

A.資本

B.土地

C.項目

D.房屋

標準答案：a

解析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風險值調整確定還原率的原因。

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（責任編輯：中大編輯）

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