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土地估價師考試實務基礎輔導：如何完善土地使用權流轉法律制度

當前，關于城市國有土地使用權流轉問題的法律規定仍然很零散，缺乏統一性和系統性。《憲法》、《民法通則》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》雖然都規定了國有土地使用權的概念，但國有土地使用權的法律性質仍不明確;關于國有土地使用權流轉的途徑，以及各流轉合同的概念、法律特征等也均無詳細、統一的規定。因此，筆者認為，完善城市土地使用權流轉法律制度的關鍵，就是要以《物權法》的起草和制定為契機，形成全面配套的城市國有土地使用權民事法律制度，提升土地物權民事法律制度的整體地位。

按照物權法原則，物權的概念、效力、客體、分類和變動必須由法律加以規定。所以建立城市土地使用權流轉民事法律制度的重要前提，就是在我國建立起完備的物權法律制度體系。具體的立法設想如下：

第一，將《土地管理法》中“土地所有權和使用權”等土地民事法律制度的內容刪除，在《物權法》中作出相應的規定。

第二，借鑒傳統民法理論對物權立法的有益經驗，繼承民族立法的優秀傳統，重構我國用益物權制度體系。確定用益物權的概念、特定內涵和外延表述，加強用益物權名稱的唯一性、種類的區別性、體系的系統性。

第三，遵循沿用成習的法律概念，創設新型的用益物權制度——土地使用權制度，使土地使用權制度成為今后用益物權制度的重要組成部分。明確規定土地使用權是一項獨立的他物權，而不同于作為所有權權能之一的使用權能，承認土地所有權與土地使用權分離的正當性，確定土地使用權占有、使用、收益、處分權能實現的條件，形成一套完整的土地使用制度。

第四，明確規定土地使用權的概念、種類、內容、行使方式、取得方式、流轉方式、喪失原因等。

第五，統一國有土地使用權的概念、法律性質，以及城市土地使用權流轉的途徑。分別明確國有土地使用權劃撥、國有土地使用權出讓、國有土地使用權轉讓、國有土地使用權出租、國有土地使用權抵押等概念、法律特征、范圍、批準權限、權利行使期限和行使條件、流轉生效條件等。

我國城市土地使用制度改革已走過了十幾年的路程，在建設社會主義法治國家的今天，研究民事法律制度對土地使用權流轉的影響，對于確保土地使用權在土地有形市場正常流轉，提高城市國有土地利用效率，有效配置稀缺資源，最大限度地實現社會公平，具有重要的現實意義。

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（責任編輯：中大編輯）

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