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第四章　房地產經營

第二十條　轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

注：《城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。

例題：下列房地產項目中，不得轉讓的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A.已完成開發投資總額35%的高檔公寓項目

B.已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權證書的成片開發工業用地

C.已支付全部土地出讓金，尚未取得建設用地使用權證書的成片開發建設用地

D.未竣工已預售的商品房

E.少數共有人己書面表示不同意轉讓的共有房產

答案：BCE

解析：《城市房地產管理法》第39條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓; (2)要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。

第二十一條　轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

例題：轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起( )日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。(2003年房地產估價師制度試題)

A、30

B.45

C.60

D.90

答案：A

解析：《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條　房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條　房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

例題1：規定商品房預售實行預售許可制度的法律是( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A.《城市房地產管理法》

B.《城市房地產開發經營管理條例》

C.《城市商品房預售管理辦法》

D.《城市房地產轉讓管理規定》

答案：A

解析：《城市房地產管理法》規定：商品房預售實行預售許可制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。

例題2：商品房預售的條件之一是：投入的開發建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A.后續開發資金和施工措施

B.后續開發資金和質量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質量保障措施

答案：C

解析：按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第二十四條　房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;

(二)營業執照和資質等級證書;

(三)工程施工合同;

(四)預售商品房分層平面圖;

(五)商品房預售方案。

例題：房地產開發企業申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

答案：ABCE

解析：《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發企業的《營業執照》和資質等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發建設達到工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案;(7)其他有關資料。

第二十五條　房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條　房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條　房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

例題：商品房預售，預售人應當在預售合同簽訂后( )日內，將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

A.7

B.15

C.30

D.90

答案：C

解析：法規考核點。《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定，房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條　商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條　房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條　房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條　房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

例題：房地產開發公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和( )。(2009年房地產估價師制度試題)

A.《住宅使用說明書》

B.《住宅驗收說明書》

C.《住宅保修說明書》

D.《住宅保修保證書》

答案：A

解析：根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第三十二條　商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

注：對質量不合格的房地產項目的處理方式

房屋竣工后，必須經驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣規定的目的主要是為了保護購買

（責任編輯：中大編輯）