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4.10.3.3 區域內樣點地價平均法

1. 基本原理：在劃分均質區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。

2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.4 地價與土地級別建立模型法

1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。

2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.5 地價與定級因素分值建立模型法

1. 基本原理：利用各均質地域(或級別)內的土地定級因素分值與該地域內的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數學模型，以價定級，以因素定基準地價?；舅枷胧牵寒斈扯壱蛩匕l生變化，足以引起土地級別的調整，而在該區域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調整級別的基準地價時，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。

2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮，也適用于地產市場發達和欠發達城鎮。

3. 基本模型：

Yn=A(1+r)Xn

式中： Yn ：第n級或區域內土地交易樣點地價(求基準地價時是級別或區域基準地價);

A：常數;

r ：地價級差系數或區域級差系數;

Xn ：第n級或區域內定級因素綜合分值

先用級別內或區域內土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數A和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。

4.10.4 利用標準宗地價格或地價指數更新基準地價

4.10.4.1 基本原理：通過定期對標準宗地進行價格評估，掌握各土地級別或均質區域內各類用地的價格變化情況，利用更新期標準宗地的價格調整基準地價，或利用更新期的地價指數更新基準地價。

4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產市場發達和欠發達城市。

1. 利用標準宗地價格更新基準地價

分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新，二是間接用標準宗地價格更新。

(1) 直接用標準宗地價格更新基準地價

在基準地價更新期，用地價評估方法評估出標準宗地的更新期價格，再用其分用途分區域或級別的標準宗地價格的平均價計算基準地價。這與用市場交易地價資料評估基準地價的方法相同。

(2) 間接用標準宗地價格更新基準地價

即用標準宗地價格編制該城市或區域的綜合地價指數和分用途地價指數，通過地價指數來更新基準地價。這與用地價指數更新基準地價相同。

(3) 標準宗地的設定

標準宗地的設定的基本原則：分用途、按均質區域均勻設置。要求形狀規則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩定性。

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