滿分：100分  時限：150分鐘

　　一、注意事項

　　1．申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

　　2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，作答110分鐘。

　　3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“作答要求”依次作答。

　　4．考生可以在本試卷空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

　　二、給定資料

　　1．“這個城市很年輕，人口平均年齡32歲不到，這么年輕的群體我覺得應該去租房。我們應該蓋這樣的房子來解決問題。”10月31口，在2009中國地產年會暨中國人居60年高峰論壇上，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放，建議深圳大量開發公共租賃房。

　　現在在北京、廣州、常州等為數不多的幾個城市，已經出現了公共租賃住房。近日，中國青年報社會調查中心通過題客調查網，對全國31個省(區、市)12328人進行的一項調查顯示，95．1％的人支持公共租賃房在全國推廣，其中55．０％的人“非常支持”。

　　2．據中國之聲《全國新聞聯播》18時46分報道，《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》于8月1日起正式實行，已經取得廉租房、經適房、兩限房資格的家庭，可以直接經過登記進人公共租賃住房輪候范圍，北京市此項措施目的在于解決已取得政策性住房資格但暫時無力購房者的住房困難和過渡住房需求。

　　所謂公共租賃房，就是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。公租房的租金略低于同類地段類似房屋市場價格，取得“三房”輪候資格的家庭可以直接在所屬街道辦事處申請輪候公租房，已經取得租房資格的，承租期間不再享受其他政策性住房待遇。

　　北京市住保處處長崔少飛說：“取得三房資格的同時，他可以申請輪候公共租賃房，雖然這兩個資格是并行的，但是不能同時獲得兩種資格。”

　　3．公租房每次最長租賃期限為5年，承租家庭不得將公租房轉借、轉租、擅自改變使用用途。公租房拓寬了北京保障性住房的范圍，廣大北京市民普遍表示支持這一政策出臺。但此次政策只面對具有北京戶籍的群體，因而部分在京外地人員略顯失望。

　　某在京外籍人員說：“其實我們外地人更需要房子，再說了，北京是全國人民的北京，現在有多少外地人在為北京服務，那北京在一些福利待遇上就應該一碗水端平。”

　　4．商品房價格高企，許多人根本無力購房，租房就在為人們無奈而理性的選擇。在城市之中。想租屋居住者除本地戶藉的低收入者、無力購買住房的“夾心層”外，還有更多外來人員，如剛步人社會的大學生，包括農民工在內的務工群體。這是一個非常龐大的群體，雖然作為住房消費的潛在群體存在著，但當房價遠遠超過他們的購買力，就像有人所說，“住房變得和普通人幾乎沒有關系”，解決這些人群的住房，應當成為政府的責任。這幾類人群能不能在城市里扎下根來。事關國內城市化進程，事關國內消費能力的擴大，事關人力資源的合理流動，還事關房價的調控。

　　5．據了解。目前已實施公共租賃房政策的城市，對申請人員一般都有戶籍限制。調查中，53．1％的人建議公共租賃房對象不應再有戶籍限制。

　　“放開戶籍限制，政府的財力一時還不能解決這么多人的住房需求。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，住房的供應體系應該是多元化的，保障體系也應該是多渠道的，滿足不同群體的住房需求。還可以鼓勵有能力的單位搞些單位租賃房，解決新職工的住房需求。

　　6．對于眾多的外地大學畢業生來說，畢業后面臨的“第一課”就是租房問題。采訪中記者發現，不少學生因為社會經驗的缺乏等諸多因素的制約，租房過程中遭遇很多難題。業內人士提醒，大學畢業生租房要注意避開風險。

　　畢業于山東師范大學的小石最近為找房子的事傷透了腦筋。在濟南的工作敲定后就開始找房子，令小石意想不到的是，單位附近找房子價格太高，一套兩室一廳的房子，一個月的租金不低于700元，而且房租一交就是半年。發布合租信息，也沒有合適的租賃價格以及地理位置，而且對要求合租的人也不放心。記者調查發現，和小石一樣，很多畢業大學生都遭受著租房的閑擾。他們租房的經濟承受范圍一般在每月300元到600元之間，在租房過程中防范意識還較差，很多畢業生并不清楚租房合同應當包括哪些條款等基本要求。

　　7．每年到了7、8月份，隨著高校畢業生走出校門進入職場以及大量外來務工人員的涌人，租房市場一般都會迎來一個旺季。雖說房源很多，不過好多市民也反映，如今想租個滿意的房子真挺難的。

　　從外地來我市打工的劉女士想在工作單位的附近租一問房子，可是幾天轉下來，她著實體會到了在市區租房的不易，不是地段不滿意，就是價格不合適。

　　記者在市區內的一家房屋中介所里看到，從登記情況來看，進入租房旺季，中介手中都握有大量的房源等待出租，可是工作人員卻反映，其中的大部分房源都無法滿足租房者要求。比如，一套小戶型的兩室一廳，市區內的房子每月租金一般都在1200—1800元之間，這個價格對于外來打工者和剛剛走人職場的學生來說顯然有些偏高。除了價格因素之外，許多租房者對于房屋地段的要求也是造成“找房難”的一大原因。

　　記者了解到，目前租房市場上以小戶型和簡裝住宅的房源最為緊俏，一些地段較好、租金較低的房子往往是今天剛登記、第二天就已經成交。

　　8．當下房價如此飆升，除了政府稅費及金融政策的支持這些因素外，和政府保障住房體系的嚴重脫位直接關聯。國內保障性住房分經濟適用房、廉租房，有些地方將限價房也列入其中。廉租房是面向城市低收入家庭，經濟適用房從當初設計初衷來看，是為中低收者也就是“夾心層”準備的，限價房也是為中低收入者準備。但現實中，廉租房基本能為中低收入者服務，雖然也存在一些問題，而經適房和限價房卻存在很大問題，根本沒有達到政府的預期，難以滿足住房“夾心層”的需求。這其中有地方政府建設經適房太少的原因，也有些地方存在經適房價格堪比商品房的問題

　　9．在這些復雜的背景之下．公共租憑房這個概念被提了出來，成為一些城市政府解決民眾住房的選項。公共租憑房體現了住房保障理念的轉變。現在在北京、廣州、常州等城市已經出現了公共租賃住房。但公共租憑房在當下還存在定位模糊的問題，比如，《北京市公共租賃住房管理辦法f試行)》規定，已經通過廉租房、經適房、限價房資格審核的家庭，可向所在街道登記申請租住政府提供的公共租賃房。這說明幾種保障性住房的報務對象定位重疊模糊。而且公共租憑房的申請者仍然和限價房、廉租房一樣，限于本地戶藉人群，將外來大學生和農民工等人員排除在外。這就要求對幾種保障性住房嚴格定位，以滿足不同人群的需求。

　　10．早在2007年和2008年，深圳市已兩次推出公共租賃房，以低于市場價30％左右的價格出租．但推出后出現大量空置、棄租。特別是去年，深圳市推出的2730套公租房，在各區的空置率普遍達70％以上，個別區高達90％。

　　是當地中低收入群體沒有需求嗎？顯然不是。表面看，價格無優勢，位置偏遠，性價比不高是公租房缺乏吸引力的主要原因。但這也恰恰反映出政府部門對公租房認識上的兩大誤區：第一．對公租房的保障房性質缺乏準確定位，依舊采取投資經營模式運作，制定租金標準時一心考慮成本回收．而沒有顧及租戶的實際承受能力；第二，缺乏解決好“夾心層”住房問題的責任感．一些地方敷衍塞責，應付了事，甚至擔心影響房地產市場，不愿拿出更好的地段建公租房。‘或許深圳市國土房產局局長張士明事后的解釋能透露部分玄機，他披露，當時，深圳市國土局在與物價部門共同定價時，確實“考慮到了收回部分財政投資的問題”。這位局長反思道：“可能并非一定要收回成本”。

　　地方政府“收回成本”的考量，一定程度上扭曲了公共租賃房的公共性質。

　　11．公共租賃房面臨幾大攔路虎，最大的問題是房源與資金不足。目前公租房政策的推出面臨重重阻礙。首先就是房源與資金問題，要找到大量的房源，要維持公租房的運作，是有難度的。尤其目前面臨租售比嚴重失衡，中國的房價收入比是發達國家的3～6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200～300倍，這就意味著，單純靠房租尤其是較低收入者的房租，政府是無論如何都收不回成本的，租金市場化也無濟于事。

　　其次．我國公租房作為住房保障體系中的重要一環，如何解決配套設施是提高公租房效率的重點。租住戶如何落戶，孩子教育問題，這些都是要解決的民生難題。

　　12．然而，與傳統保障性住房如廉租房、經適房及限價房相比，公共租賃房仍有不可比擬的優點。

　　更趨公平。經適房、限價房，由于價格相對便宜、獲利空間大，往往易成為權力尋租的對象，近年來之所以屢遭社會詬病，根子就在于此。公共租賃房則不同，因為產權歸政府，只供租用，獲利空間相對較小。有助于減少腐敗等不公現象，確保公平。

　　更合國情。我國人多地少房貴，這一基本國情決定不可能實現人人擁有產權房。經適房、限價房上市后，已近似個人不動產，有的甚至還會流人商品房市場，違背政策本意。公共租賃房卻能較好解決這個問題。通過核定承租人收入水平，完善準人退出機制，使房屋流動起來，成為真正意義上的“政府公房”。

　　保障更充分。我國保障房供應體系較為完善，但仍留有空白地帶——買不起經適房又不夠廉租房條件，或買不起商品房又不具備申購經適房限價房資格的這部分人，如何解決他們的住房問題？公共租賃房的推出正當其時。

　　地方政府及開發商投資建設積極性高。經適房等保障性住房，近年來之所以推進緩慢，與其說是地方配套資金不足，倒不如說是地方政府及開發商因獲利較少而消極懈怠。廉租房、經適房土地多半是政府劃撥，出讓金較少，建設愈多政府財政“損失”愈大；同時由于又限制了開發利潤，開發商參與建設的積極性不高。公共租賃房則不同，土地實行掛牌出讓，接受開發商競價。同時地方政府對開發商的政策也較為優惠，如北京正在研究制定年租制土地供應辦法，即開發企業無需一次性交齊70年期限的土地出讓金，而是按一定年限支付占用土地的租金．緩解投資壓力等。

　　13．實際上，廣州市已經出現開發商探索公共租賃住房模式。萬科首個經濟型租賃房項目——廣州金沙洲萬匯樓已經建成人住一年多。

　　“我們這里大多是30歲以下的年輕人，公務員、教師、設計師、服務員，什么職業的都有。”今年6月，王焱從廣州某大學畢業后就選擇了萬匯樓作為“夢想的出發地”。兩室一廳的房子．2個人只要500元，“除了租金便宜，更重要的是這里有一種共同奮斗的感覺。周末有空時．男生會聚在一起踢足球。我們還建起了QQ群，在網上聊天。這在別處租房是難以想象的”。

　　14．在許多國家，公共租賃房都是住房體系的重要組成部分，公共租憑房為促進人力資源的自由流動創造了必要的條件，這是城市經濟發展的動力之一。在國內的高房價之下．在“夾心層”以及外地務工者亟需解決住壓力的情況下，轉變住房保障理念，非常必要。建議國內政府通過各種渠道建設公共租憑房，政府可以直接建設，也可以出臺政策鼓勵企業建設。公共租賃房．應當不同于廉租房，租金比市場價格低而高于廉租房，面積不宜太大，只要能起到為中低收入者解決后顧之憂的“根據地”的作用即可。

　　15．“現在公共租賃房需大于供，政府就要做到公開公平公正，完善管理措施。”中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明教授建議，對申請人員要進行嚴格的資格審核，可以采取隨機抽取號碼的方式。管理服務也要有保障，明確房屋維護責任。在退I葉J機制上，不能一刀切都是5年，有關方面應該實行動態管理，讓最需要的人住進來。、

　　調查顯示，43．9％的人認為政府應對租金進行公示，35．2％的人贊同采用搖號等公開、透明的方式從申請人當中選出租房人。

　　16．從8月lO日開始，北京市已有至少14個區縣開始接受公共租賃房申請登記。北京市住房保障辦公室有關負責人介紹，自接受“三房”家庭登記以來，北京市首先開展的是為有意愿且符合條件的家庭進行申請登記。雖然相關部門已經計劃通過政府收購的方式取得公租房，并率先配租給困難家庭，但根據工作流程及進度，最快也要在2009年年底才能完成。需要澄清的是，由于此前一些街道住保部門的工作人員尚未全部接受培訓，因而傳出了“申請人先登記、先選房”的說法。事實上，公租房不會采用“先到先得”的統一方式，而是根據產權單位上報并得到審核通過的具體配租方案來實行，如果出現“人多房少”的局面，公租房配租很可能會借鑒廉租房搖號選房的方式進行。“北京市近期將陸續銷售2008年開建的經適房、限價房項目，一些符合購買條件的家庭暫時不必急于申請公租房”，這位負責人說。

　　17．通俗地說，公共租賃房解決的是“夾心層”的問題，說白了就是針對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的剛畢業大學生、外來務工人員以及其他新就職群體，其標志性意義在于．國家的保障體系正向多層次、多元化的方向轉變。事實上，當社會學家陸學藝提出，我國社會已經由階級社會向階層社會轉化時，其背后就有著一種建議，即希望政府的政策設置要兼顧社會各階層的實際需求，并針對具體的情況開出合理的解決藥方。

　　因此．民間對公共租賃房抱著一種期待的態度，而媒體更是給予了密切的關注。問題的焦點在于，如何使公共租賃房真正保持其公益性的本質，并且對于申請人如何做到既要公正審批．又能急民之所需，給予群眾切實的政府援助？

　　要知道公共租賃住房在產權上不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，以低于市場價或者承租者承受得起的價格向需要的人出租，但是如何防止某些人借公益房做二手交易；面對申請人采取的是隨機抽號方式，又如何防止類似武漢六連號事件的發生？此外，在公共租賃房建設上，吸引一流開發商投資的同時，對房屋質量應有配套的監管措施；在物權維護上，有必要明確對房屋的維護責任；在退出機制上，不能一刀都是公共租賃5年為上限的強制規定．宜考慮實行動態管理，讓最需要的人住下來，也能住進來。這些問題是切實推行公共租賃房政策必須面對的事實。一項以惠民為宗旨的政策，必須以堅實的制度性保障做基礎，否則就容易陷入看上去很美的尷尬。

　　18．公共租賃房究竟能多大程度上改變當下的住房市場格局，又能多大程度上起到住房保障的功效，還真是不敢有過高的期望。畢竟，類似的住房保障政策，并非付之闕如，無論是經濟適用房，還是廉租房，其實都與公租房有著類似的屬性和相似的目標。

　　不過．對于被高房價困擾的普通公眾而言，公租房畢竟提供了另一個選項。公租房制度是當前發展中國家所廣泛采納并推廣的住房政策。對于中國而言，公租房制度的推廣，自然也就值得期待。不難設想，假如公租房真的能夠確保充分的供給，并秉承廉價惠民這一基本宗旨的話．有了公租房政策的兜底，至少是讓公眾有了“當房奴”之外的另一種選擇，城市居民被“一房難求”抑或“買不起房”而影響的幸福指數，也有望觸底反彈。

　　當然．有道是“橘生淮北為枳”，別人那兒效果不錯的公租房，到了咱這兒究竟會適應水土，還是水土不服？的確還需拭目以待。獲得九成民眾支持的公租房，要想真的實現初衷，而不是步廉租房、經適房的后塵，至少還需吸取前車之鑒。誠然，作為保障性住房，公租房當然不能被蓋成豪宅。公租房整體建筑結構與戶型的集約，顯然都應是題中應有之意。不過，這并不意味著公租房的質量可以打折，選址可以偏遠。在新加坡等地，公租房在小區環境，建筑質量，甚至房屋外觀方面，并不輸于商品房，公租房本身甚至都是由名牌開發商承建以確保質量。假如因為是保障房，便把公租房建在交通不便、配套不全的偏遠郊區，公租房所帶來的生活成本高企，恐怕早已拒適用人群于千里之外。至于把公租房蓋成低質房，則更是省錢省錯了地方，本質上甚至是對公共財政投入的不負責。事實上，假如“公租房”的租戶依然沒有家的歸屬感，擺脫不了寄人籬下、二等公民的感受，這樣的公租房政策顯然難獲認同。

　　此外．保障性住房政策在執行中遭遇滯后和延期并不鮮見，年關將近預定目標的完成尚不足1／4．更是暴露出保障的乏力，如果公租房的推廣也以這樣一種毫無力度的懈怠方式進行，遠水難解近渴的公租房同樣難免被架空并流于形式。

　　三、作答要求

　　1．概述材料2—7提供的主要信息。(20分)要求：概括準確，語言簡練，文字不超過200字。

　　2．請你根據給定材料，針對上述問題向政府有關部門提出你的建議。(30分)

　　要求：建議合理可行，條理清晰，字數不超過500字。

　　3．根據材料內容，結合我國實際，以“完善公租房制度”為主題，自擬標題，寫一篇議論文。(50分)

　　要求：觀點鮮明，主題明確，分析合理，論述深刻，語言流暢，字數在1000字左右。

　　參考答案

　　1．概述材料2—7提供的主要信息。(20分)

　　要求：概括準確，語言簡練，文字不超過200字。

　　答案(169字)

　　《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》于8月1日正式實施。《辦法》對公租房的定義、租賃年限、租賃對象等作出限定，并規定本次政策只面向具有北京戶籍的群體，使部分在京外地人員略顯失望。

　　考慮到政府的財力．目前已實施公共租賃房政策的城市對申請人員一般都有戶籍限制。因而，對于眾多的外地大學畢業生和外地打工人員來說，租房仍然成為他們外地務工的最大困難。

　　2．請你根據給定材料，針對上述問題向政府有關部門提出你的建議。(30分)

　　要求：①不考慮建議格式②有針對性、合理性和可行性。字數不超過500。

　　答案(495字)

　　公租房政策的實施澤被大眾，但是其中也不乏資金不足、定位不清、配套措施不健全等問題。就這些問題，對政府有關部門提出以下建議：

　　首先，借助市場化手段籌集資金和房源。政府可以借鑒市場化路徑改善管理，實行政府補貼與市場運作相結合的方式，使公租房實現保值、增值和安全使用，讓更多有需要的人住得上公租房。

　　其次，政府及有關部門應對公共租賃房嚴格定位。針對不同的需求主體，政府應出臺相對應的住房政策。與廉租房、經適房等面向的對象不同．公租房的對象特點是已取得政策性住房資格但暫時無力購房者。因此，區分各個保障性住房的特性，嚴格定位它們的適用人群，有助于真正滿足不同人群的需要。

　　再次，保障公共租賃房的公共性。政府為建設公共租賃房而支付的財政投資，確實可以視為公租房的一部分成本，但“滿足不同群體的住房需求”同時也是政府應該承擔的責任。政府可適當采用一些市場化手段實現公租房的保值、增值，但不可為收回成本而失去公租房的公共性。

　　最后，完善公共租賃房配套措施。租戶落戶、子女教育問題是保障性住房實行帶來的普遍“后遺癥”。政府及有關部門可參考其它保障性住房的配套措施，從公租房對象特點出發，設立合理有效的配套措施。

　　3．根據材料內容，結合我國實際，以“完善公租房制度”為主題，自擬標題，寫一篇議論文。(50分)

　　要求：觀點鮮明，主題明確，分析合理，論述深刻，語言流暢，字數在1000字左右。

　　參考例文(1002字)

　　完善公租房制度解決中低收入者住房困難

　　《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》自8月1日起正式實施，預示公租房制度在我國的推廣又上了一個新臺階。盡管《辦法》只面向本市市民，但它并不能減少公租房相對于傳統廉租房、經濟適用房所具有的不可比擬的優點。

　　經濟適用房尋租空間大，廉租房門檻高。公租房與它們相比更公平、更適合我國國情、保障更全面、更易籌集資金和房源。但是，作為一項處在“幼年期”的保障性住房政策，它尚存許多不足之處。一方面，正處于試行期的公租房，面臨資金和房源的不足的問題。資金和房源的不足不僅會影響公租房受益范圍。也會使部分地方政府為收回成本而忽視公租房的公共性。

　　另一方面．作為一項新的住房保障措施，公租房與之前發布的廉租房、經濟適用房等存在定位不嚴、對象模糊的情況。同樣，政府及有關部門也還未推出與公租房相對應的配套措施。

　　針對這些問題，政府及有關部門有責任采取措施，完善公租房制度，發揮公租房的真正作用。第一．政府及有關部門可以借助市場化手段籌集資金和房源。為解決資金和房源的不足，政府可以借鑒市場化路徑改善管理．實行政府補貼與市場運作相結合的方式，使公租房實現保值、增值和安全使用。公租房相較傳統保障性住房更易獲得開發商的青睞，通過市場化手段籌集資金．可以較快解決政府租建公租房的資金問題，盡快實現本市及外來人口的住房需求。

　　第二，政府及有關部門應對公共租賃房嚴格定位。針對不同的需求主體，政府應出臺相對應的住房政策。公租房與廉租房、經適房等面向的對象不同，它的對象特點是已取得政策性住房資格但暫時無力購房者。因此，區分各個保障性住房的特性，嚴格定位它們的適用人群，有助于真正滿足不同人群的需要。

　　第三．政府及有關部門要保障公共租賃房的公共性。政府為建設公共租賃房而支付的財政投資，確實可以視為公租房的一部分成本，但“滿足不同群體的住房需求”同時也是政府應該承擔的責任。政府可適當采用一些市場化手段實現公租房的保值、增值，但不可為收回成本而失了公租房的公共性。

　　第四，政府及有關部門應完善公共租賃房配套措施。租戶落戶、子女教育問題是保障性住房實行帶來的普遍問題。政府及有關部門可參照其它保障性措施，采取在公租房地區建立子弟學校等措施，從公租房對象特點出發，設立合理有效的配套措施。

　　公租房是一項惠及民生的政策．但完善公租房的道路仍是任重而道遠。只有政府和有關部門的不懈努力，才能根本解決低收入人群的住房問題，才能真正實現社會主義和諧社會的總目標。　　 

（責任編輯：中大編輯）

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