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為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點,本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第五章考點進行詳細的講解,希望對您參加本次考試有所幫助,并在此預(yù)祝您金榜題名!
六、房屋租金
房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的;商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構(gòu)成的;市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前,我國未售公有住房的租金標(biāo)準是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的,仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準則由租賃雙方協(xié)商議定。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:"以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。"《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定:"土地收益的上繳辦法,應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定,由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布新的規(guī)定時,從其規(guī)定。"
例題:房屋租金可分為( )。
A.成本租金 B.商品租金 C.市場租金 D.比較租金 E.廉價租金
答案:ABC
解析:比較租金、廉價租金不是房屋租金的構(gòu)成部分。
七、房屋轉(zhuǎn)租
房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定:"承租人經(jīng)出租人同意,可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。"承租人在租賃期限內(nèi),如房屋承租人將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下,還必須征得房屋出租人的同意。房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外,還必須由出租人在合同上簽署同意意見,或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
注:《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定:"承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。"
第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理(掌握)
一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征
《物權(quán)法》規(guī)定:"為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人,提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。"
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有,這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。
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