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房地產細分市場風險分析
房地產開發有許多種,大體上可分為兩類:
1.成片開發
成片開發是我國經濟發展的產物。成片開發的好處是:便于進行規劃控制;便于進行城市綜合配套;可以一攬子解決拆遷/征地問題,節約開發成本。
2.單項開發
單項物業開發在國內的房地產開發中比較常見。單項開發主要的形式有:
(1)土地開發:是房地產投資的起點,投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。土地的直接增值是指通過投資者的投資建設,將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地,從而導致的土地價值增加。土地的間接增值則是指土地的價值在一系列因素,如政治形式、經濟政策、城市規劃方案等的影響下的價值增加。由于土地特殊的自然經濟屬性,土地的價值取決于土地的潛在收益能力。
影響土地投資的具體因素主要有:
①土地的區位;
②土地的潛在用途;
③國民經濟狀況;
④政策影響;
⑤城市規劃。其中區位是影響土地投資風險的最重要因素。
(2)住宅開發:具有投資回收快,投資過程簡單的特點。也正是這個原因,普通住宅市場的投資風險會相對小一些。
對于普通住宅開發的投資風險影響因素主要有:
①銷售價格;
②位置與環境;
③質量和格局;④住房政策。
(3)寫字樓開發:寫字樓投資者一般不是一次性地收回投資,而是以收取租金和管理費的形式,獲得穩定的現金流量。
影響寫字樓收益的風險因素主要有:①區位及其交通便捷度;②物業管理水平和服務狀況;③市場需求;④租戶的信譽。
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(責任編輯:中大編輯)