為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程， 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料 ，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

2．拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得

房屋拆遷管理部門收到拆遷申請(qǐng)和規(guī)定提交的文件后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行審查，并對(duì)拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。審查內(nèi)容主要是：申請(qǐng)人提供的文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置是否符合政策規(guī)定，補(bǔ)償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人《房屋拆遷許可證》。《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請(qǐng)人就成為拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《拆遷條例》的規(guī)定向被拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告要明確建設(shè)項(xiàng)目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。房屋拆遷管理部門和拆遷人有責(zé)任向被拆遷人做好拆遷宣傳和政策解釋工作。

3．拆遷協(xié)議

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人必須在規(guī)定的期限內(nèi)，就有關(guān)問題簽訂書面協(xié)議。以協(xié)議形式確定拆遷當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。

協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但《拆遷條例》規(guī)定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

例題：下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中，不正確的是（ )。

A．協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容

B．依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力

C．協(xié)議簽訂后，可以進(jìn)行公證

D．協(xié)議應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

答案：D

解析： 協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

4．拆遷的實(shí)施

拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

自行拆遷，是指拆遷人自己實(shí)施拆遷工作，包括對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償安置協(xié)議，組織拆除房屋及附屬物等。委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)。

在實(shí)踐中，由于建設(shè)單位的建設(shè)項(xiàng)目一般是單一的，拆遷工作對(duì)其是非經(jīng)常性工作，建設(shè)單位從事拆遷工作的人員對(duì)有關(guān)法律、法規(guī)、政策的生疏，對(duì)拆遷業(yè)務(wù)不熟悉，往往容易造成失誤或損失。為了適應(yīng)社會(huì)化、專業(yè)化生產(chǎn)的要求，由專門從事城市房屋拆遷的單位承擔(dān)拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，減輕建設(shè)單位前期工作的負(fù)擔(dān)。因此大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)同被委托的拆遷單位訂立拆遷委托合同，并出具委托書。接受拆遷委托單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

例題1：甲公司負(fù)責(zé)城市市區(qū)危改地塊A的土地一級(jí)開發(fā)工作，甲公司委托乙公司承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)。土地一級(jí)開發(fā)后收歸市土地儲(chǔ)備中心所有，并以住宅用地性質(zhì)進(jìn)行國有土地使用權(quán)拍賣。該地塊的使用權(quán)由丙公司竟買得到。半年后，丙公司將該地塊轉(zhuǎn)讓給丁公司，丁公司欲在該地塊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而不建設(shè)住宅。實(shí)施房屋拆遷時(shí)，拆遷必須在( )規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．房屋拆遷許可證 D．建筑工程施工許可證

答案：C

解析：拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

5．拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管

為了避免拆遷人出具虛假證明、抽逃拆遷補(bǔ)償安置資金，損害被拆遷人的利益，政府必須加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)督管理。因此，《拆遷條例》規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，并規(guī)定了"拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用"，"縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。"

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置

(一)補(bǔ)償對(duì)象

為保證被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補(bǔ)償。

(二)補(bǔ)償方式

房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行結(jié)算、結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

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