第三節 房地產抵押合同與房地產抵押估價

一、房地產抵押合同

《物權法》規定設立擔保物權，應當依照該法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

《城市房地產管理法》、《擔保法》與《物權法》等法律均規定房地產抵押合同必須采用書面形式?！段餀喾ā芬幎ǖ盅汉贤话惆ㄏ铝袟l款：

(1)被擔保債權的種類和數額;

(2)債務人履行債務的期限;

(3)抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬;

(4)擔保的范圍。

抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

二、房地產抵押估價

為了加強房地產抵押估價管理，防范房地產信貸風險，維護房地產抵押當事人的合法權益，原建設部、中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會共同下發了《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理規定》，對房地產管理部門、金融機構和估價機構在銀行信貸業務中房地產抵押估價作出詳細的規定。

(一)對房地產管理部門的要求

要求房地產管理部門建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統，為公眾提供便捷的查詢服務;不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值;定期對房地產估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。

(二)對商業銀行的規定

商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押估價應當由具有房地產價格評估資質的機構承擔。房地產估價機構的選用，由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能，不得參與信貸決策。房地產估價機構的選用辦法由商業銀行制定。商業銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取

中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。任何單位和個人不得非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。處置抵押房地

產前，應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的市場價值。

(三)對估價機構的規定

房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。

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（責任編輯：lqh）

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